关于物业管理的总结【优秀9篇】

为了确定工作或事情顺利开展，往往需要预先制定好方案，方案是书面计划，是具体行动实施办法细则，步骤等。方案应该怎么制定才好呢？这次为您整理了关于物业管理的总结【优秀9篇】，您的肯定与分享是对小编最大的鼓励。

物业的管理制度 篇1

一、公司在住宅小区物业管理范围内提供场地及停车管理服务，凡进出小区的车辆实行登记制度，并随卡发放车辆进出时间联系单，一车一卡，凭卡放行。

二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的指定位置，禁止在小区停放3吨以上货车。

三、收费标准：

1、业主车辆收费标准：月票每辆每月60元，年票每辆每年600元。

2、外来车辆收费标准：月票每辆每月80元，年票每辆每年800元。

3、临时停车收费标准：累计时间在2小时以内不收费，2小时至12小时收费5元，12小时至24小时收费10元。超过24小时按此标准，每天（连续24小时）收费。

4、自行车停放，原则上不收取费用；摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。

5、本收费标准为20xx年度标准。

五、本通知解释权归物业管理公司。

小区物业管理规定_小区物业管理办法 篇2

一、治安管理规定

1、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场，并办理相关手续。

2、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

3、遵守小区和管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

4、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

5、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人或事。

6、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从管理处的管理，不得从事非法经营活动。

二、环境保护管理规定

1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不损坏树木。

2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。

3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音，特别是在晚上十时至早晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。

6、不在住宅内使用燃烧式采暖、取暖、餐饮设备。

三、清洁卫生管理规定

1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾，摆放物品。

2、垃圾装好袋，置于垃圾收集点内。

3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物，饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境，宠物伤人由其主人负责赔偿。

5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。

7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。

8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

四、停车管理规定

1、小区地下停车场，专供购(租)车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。

2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。

3、租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。

4、停车场地将采取24小时智能监控记录，配备灭火器，烟雾器。

5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。

6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。

7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。

9、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗，否则责任自负。

10、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任。

11、有固定车位的车主要严格按照小区规定的停放费标准，按时交费，临时车辆由管理员指引停放位置，并根据停车时间规定收费。

12、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡费，由管理处补发出入卡。

13、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与管理处共同协助调查处理。

14、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。

15、院内严禁停放一切车辆，违者每次罚款200元。

五、消防安全管理规定

1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内***。

5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

6、自觉遵守政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

7、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

8、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

9、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

10、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失，一经发现，将作出严肃处理。

11、管理处对违章、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

12、以上各项规定望各位住户极积支持配合，以便小区的管理。

本规定自X年XX月XX日起执行。

公司

本规定最终解释权归

物业管理措施 篇3

一、住宅楼突然断水、断电的应急措施

1、若电力公司、自来水公司、煤气公司预先通知物业暂时停电、停水应立即将详情通知业主、使用人。

2、若是业主、使用人自用部位个案停水、停电、物业接报修后，应按急修程序立即到现场。

3、维修人员到现场察看，可立即解决的维修，应做好维修工作，属于难以修理的，专业抢修人员不得擅自处理。

4、秩序维护部加强停电、停水期间业主、使用人的秩序维护工作，防止偷盗和其他安全事故。

5、事后应将业主自用部位重大停水、停电突发事件详情记录于物业日常管理记录薄内。

二、写字楼突然断水、断电的应急措施

1、若电力公司、自来水公司、煤气公司预先通知物业暂时停电、停水应立即将详情和有关文件呈交工程领班。

2、工程领班应立即报告管理经理并准备值班人员。

3、业户服务部发生有关停电、停水的通知，告知业户并将停电、停水通知预先张贴在明显处。

4、当供电、供水恢复时，设备领班必须与水电工检查所有水阀、水泵、配电开关的正常运作情况，如有损坏，须立即报告主管，安排修理。

5、物业管理人员应清楚地知道物业配电房和水泵房的位置，同时需要确保物业的备用发电机组经常保持良好待用状态，可在应急情况下随时开动。服务处必须随时准备手电筒和其他照明物品，以便晚间突然发生停电时使用。

6、当发生突然停电、停水事故时，业户接待员应立即通知服务处经理及控制中心，安排工程人员维修，并通知业户有关事故情况，防止偷盗和其他安全事故。

7、维修人员必须具有相关的专业资格，如修理工程超越物业维修人员能力范围，可由管业部经理通知有关单位到场抢修。任何非专职人员均不得自行修理，以免导致生命危险和触犯有关法规。

8、秩序维护部加强停电、停水期间物业区域的秩序维护工作，防止偷盗和其他安全事故。

9、事后应将停水、停电突发事件详情记录于物业日常管理记录薄内。

10、恢复供水、供电后，应立即通知住户，撤消原通知，发布恢复通知。

三、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

1、寻找阻塞原因。

2、及时通知维修人员到场疏通。

3、利用沙包遏止水势蔓延到其他地方。

4、将接近水浸地区的电梯升高或暂停使用。

5、利用地拖、吸水器及潜水泵等工具清理现场。

6、如遇大厦住户单元内要求疏通阻塞情况，应依照上述要求为住户提供服务。

四、电梯突然停运或机电故障的应急措施

凡遇故障，应首先通知电梯工，电梯工必须在30分钟内，以下列步骤先行释放被困乘客：

1、轿厢停于接近电梯口的位置；

1）确定轿厢所在位置（根据楼层指示灯或小心开启外门查看）；

2）关闭机房电源开关；

3）用专用外门锁匙开启外门；

4）用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；

5）协助乘客离开轿厢；

6）重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。

2、轿厢停于远离电梯口的位置时：

1）利用电话或其他方式，安抚被困住户，每隔5分钟联络一次，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；

2）进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；

3）拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及手柄；

4）救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口；

5）确认刹车制动无误，放开盘车手轮；

6）然后按照上述“1”中所列步骤救出乘客。

3、此规程如与个别电梯实际情况不符，则以该电梯的困人救援程序为准。

五、发生火警时的应急措施

1．任何员工发现火警，要保持镇静，立即通过消防专线电话或报警器通知秩序维护。 2．电话通知要讲明起火地点。部位。燃烧物。现状及本人姓名。部门。

3．报警后要呼唤就近同事，利用就近灭器材尽力扑救和控制火势。并在条件许可的情况下关闭门窗

4．秩序维护员接到报警后，要立即通知总经理室，工程主管，秩序部主管，及有关部门主管到现场。

5．消防监控中心留有秩序维护人员，负责通讯联络，准备消防水泵，排烟设备的开启。 6．秩序维护主管负责现场指挥灭火。根据火情，考虑是召集其他义务消防队员参加灭火，是否启用消防水泵，排烟设备，和通知消防监控中心落实。

7.根据火情，总经理室决定是否报火警，并通知消防监控中心执行。 8.根据火情，总经理室决定是否实行疏散，并通知消防监控中心执行。

9.消防监控中心秩序维护员接到报火警通知后，要立即拨打119报警电话，详细说明小区名称、地址、起火地点、起火原因、火势情况等。

10.消防监控中心接到疏散通知后，要立即通知各部门执行，并打开警铃和应急广播。 11.疏散时，通知业主有次序的从消防通道撤离。撤离时，要告戒业主不要惊慌，不要携带笨重物品，不要乘电梯。要优先帮助老弱病残和婴幼儿撤离。待业主疏散后，员工再撤离。

12.疏散时，秩序维护人员立即到小区门口和消防出口，疏散酒店周边的车辆和人员，严禁无关人员进入小区，引领撤离人员至指定集中地点。 16.在撤离时，尽可能先关闭门窗和电源。 17.任何人不要乘坐电梯。

19.当公安消防队抵达后，要服从指挥，全力配合灭火。 20.保护好火警火灾现场，以备调查。

六、接报刑事、治安事件处事程序

1、值班秩序维护员应迅速向秩序维护部领班和秩序维护部主管报告及向公安机关报案。如有伤员，应迅速送附近医院抢救。业主受侵害的财物投入了保险的，还应通知承保的保险公司。

2、当班秩序维护员应根据具体情况，采取适当的方法，把整个现场保护起来，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响公安人员勘察现场，收集证据和线索。

3、抓紧时机向发现人或周围群众了解案件、事故发生发现的经过，收集群众反映和议论，了解更多的情况并认真记录。

4、向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。

5、填写《火警／匪警情况处理登记表》。

七、其他突发事件的应急处理程序

（一）公共卫生突发事件

在不同季节会有可能突发不同的公共卫生事件，如甲肝、乙脑、狂犬病、禽流感等，如有发生类似事件：

1、立即将患者紧急送医院，并如实报告所在地区卫生防疫部门。

2、配合卫生部门做好现场消毒工作。

3、根据卫生部门的检验就医，经卫生部门和家属同意，将相关情况告知业主，以便共同做好防疫工作。

4、协同卫生部门在大厦内大规模进行卫生宣传工作，人人参与共同防范，防止疫情扩散。

5、及时向业主通报大厦卫生突发事件处理情况、每日动态，以稳定大厦社会秩序。

（二）高空坠物

高空坠物是一项严重非法行为，当业户接待员接获该类投诉时，采取以下行动：

1、立即进行调查，设法寻找违例者。

2、如有需要可向违例者发出警告，并报告警署。

3、如果未能找出违例者，在有需要时通知所有业户，并指出该行为的严重性。

4、拍照存案。

5、记录一切详情于物业日常管理记录簿内。

6、如高空坠物引起有人受伤，管理人员应：

1）通知救护车及警署；

2）协助照顾伤者；

3）设法寻找违例者或证人；

4）封锁现场，等待公安人员到场；

5）记录一切有关资料于物业日常管理记录簿内；

6）报告服务处经理及呈交书面报告。

（三）交通事故

1、无人受伤的交通意外

1）维持秩序，使现场交通恢复畅顺；

2）记录事件；

3）如有需要，拍照以作记录；

4）如物业部分因意外可能危及其他人，应将该范围封锁；

5）如有需要，通知物业维修人员到场采取行动；

6）如有需要，张贴警告标志；

7）秩序维护主管应将事件详情记录于物业日常管理记录簿内及向服务处经理作书面报告。

2、如交通意外导致有人受伤

1）指挥交通，给予尾随车辆警告；

2）在适当情况下将伤者移离危险位置；

3）致电110报警，等候动援；

4）记录事件及拍照；

5）通知员工、主管或公司；

6）事后记录于物业日常管理记录簿内，呈交详尽报告给服务处经理。

（四）噪音

1、所有员工应留意物业四周所产生的噪音，不论是否由机器、音响、人为等造成，均能直接影响其他业户。

2、当接获业户投诉或由物业管理人员发觉，均须对噪音及来源进行调查，并将事件记录。

3、业户在规定许可装修/施工时间外发 出装修/施工噪音，巡逻秩序维护应立即上门劝阻，如业户或装修公司/施工单位仍拒绝停止引起噪音的工程，秩序维护主管应向就近警署报案并报告环保部门。

4、将事件记录于物业日常管理记录簿内，并向经理报告。

（五）热带风暴/台风袭击

1、检查紧急应用工具并确定其性能良好。

2、检查急救箱，确定各项基本药物齐备。

3、将紧急应用电话表张贴地大厦明显的地方。

4、提醒业户撤离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物。

5、天台沟渠、地漏的清扫工作，要落实到人。

6、撤离放在围墙顶及其他高处的各类可动物件；将安装在挡风处的灯罩、指示牌等绑好或移走，检查天台、平台下水道及各水渠，确保其畅通。

7、紧闭所有门窗、电梯机房及垃圾房等之门窗，还必须做好防火措施。

8、加固所有树木或用绳索捆好，将盆栽之花卉移至低处或隐蔽角落。

9、留意媒体有关热带风暴进展的信息，及时将最新风暴信息张贴大厦宣传栏或适当地方，以便向业户显示风暴的进展。

10、遇八级以上热带风暴/台风时，非当班人员须与监控中心或本部门主管联络，听候指示。

11、员工为本身之安全应避免逗留在空旷地方，如须执行紧急任务时，员工应采取适当的安全措施及通知其他员工。

12、如风暴持续昼夜不停，员工需轮流当值，无论任何时刻服务处都应有值班员接听电话。

13、风暴来临时，当值、当班人员要认真负起责任，勤巡查，善于发现问题，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”：在关键的时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部的联系和沟通，做好协调配备工作。

14、热带风暴/台风警报解除后，服务处应即时进行检查及填报风暴损毁报告，保洁卫生人员迅速清理由风暴所造成之垃圾淤塞的渠道。

（六）防盗报警系统误报、误操作

1、监控中心接到报警信号，迅速通知离报警点最近的巡逻秩序维护前往确认。

2、受调遣的秩序维护一方面速往报警业户家查询情况，一方面用对讲机与监控中心保持联系。

3、经查实为误报、误操作造成报警，由巡逻秩序维护向业户讲解有关智能设施的正确使用方法，以防止今后再发生类似事件。

八、遇燃气泄漏、触电事故处理程序

（一）燃气泄漏事故

1、所有员工应清楚地知道本物业采用何种气体燃料及气体的总开关、管道等正确位置。

2、当接获泄漏气体报告或察觉异味时，应迅速前往现场调查。

3、到达现场后，切勿按动门钟或触动任何电器及灯开关，以免发生爆炸，只能打开所有窗、门，以便疏导气体。

4、在适当情况下关闭供气开关，如发觉泄漏气体未能受控或气体扩散面积广泛，应立即远离现场，并电话报警通知燃气公司。

5、封锁现场，禁止任何人进入，同时通知其他商户离开。

6、如有需要、照顾伤者，等待救援。

7、事后，需要记录所有详情及报告公司。

物业管理方案 篇4

一、概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。

序号岗位人数主要职责备注

1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。

2经营部主任1具体经营事务、人事等。

3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证

4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测

a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)

l物业管理费：11.34万元

应收12.6万元

30000*12*0.35=126000(元)

预计收入11.34万元(收缴率20xx小区公共物业管理方案)

l维修服务费：0.5万元

l特约服务：5.8万元

l其他收入：1.5万元

b)支出：20.25万元

l人员工资福利：14万元

l办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)

l维修保养费用：1.5万元

l税金：1.05万元

l不可预见费用：1.2万元

c)润亏：-1.11万元

d)物业接管期间

前期投入：10万元(办公设施购置 m. 费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)

e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2

(1)员工的工资和按规定提取的福利费

序号岗位人数工资标准工资合计

1经理1120xx200

2经营部主任1800800

3办事员36001800

4物业管理员1800800

5安全护卫员75003500

6水电工1700700

7保洁员2400800

工资总额合计9600

工资总额合计：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合计：14..17万元/年

(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元

(3)绿化管理费：绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元

(4)清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

(5)安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

(6)办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

(7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元

(8)税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元

(9)保险费：暂不投保

(10)合理利润：按营收8%计算1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。

物业管理措施 篇5

【摘要】社会主义市场经济体制的日趋完善和快速发展，推动着国有科研院所不断深入改革。传统的后勤管理方式已严重制约物业管理的效益，并影响着国有科研院所的整体创新和持续发展。本文简要介绍了目前国有科研院所在物业管理中存在的问题，从能力重构的角度，提出若干解决思路，意在为科研院所的物业管理提供一定的借鉴作用。

【关键词】国有科研院所；物业管理；能力重构；解决思路

一、物业管理概述

物业管理在20世纪50年代进入香港，伴随着中国的改革开放，各沿海城市政府打破了传统的管理方法，出台了一系列关于土地使用的优惠政策，吸引了一批海外人士来中国居住和投资，促进了房地产业的迅速发展。因为海外人士生活方式的不同，对居住条件提出了更高的要求，传统的房屋管理体制已远远不能满足他们的需求，于是内地第一家物业管理公司于1981年3月在深圳成立。中国的物业管理经过近四十年的发展，已由一个传统初级管理行业发展到具有现代化、智能化管理特征的行业。

二、国有科研院所物业管理存在的问题

由于国有科研院所物业管理大部分是从计划经济时期的后勤房管工作延续下来的，国有科研院所物业管理与当前物业市场的发展仍存在着一定差距。受传统体制的影响，很多物业管理部门没有独立自主权和决策权，后勤房管式的物业管理也无法满足市场需要，严重制约了科研院所管理的整体市场效益。首先，物业管理模式落后，没能顺应市场发展形势。国有科研院所物业管理部门名义上是独立核算，但是物业管理部门的人员、资金、组织设计、流程架构等都由国有科研院所内的上级部门控制，物业管理部门主要是对上级负责，而不是对顾客负责、对市场负责，于是便不可避免地造成物业管理在国有科研院所内的封闭性和福利性其次，物业管理效益低，创收途径极为有限。随着国有企业房产改革的深入，许多国有企业将自有住宅出售或出租给外部企业，但对于如何正常收缴物业管理费却没能形成规范和制度，导致出租易收租难，回收的费用不够维持部门日常运作，经费主要还是靠上级财政拨款。另外，国有科研院所承担了办社会职能，经营成本相较非国有企业要高，如果不剥离企业办社会职能，国有科研院所的竞争力无疑会下降，甚至可能被市场淘汰而结束企业生命。最后，物业管理部门员工整体素质不高。由于长期受计划经济时期物业管理机制的影响，国有科研院所物业管理部门大多都是后勤服务转岗人员组成的群体，部门职工由上级分配或老弱安置。由于没有下岗的威胁，缺乏学习和上进的动力，因此，尽管职工队伍庞大，但管理水平和工作效率却非常低，人浮于事的现象很普遍。

三、解决科研院所物业管理问题的思路

在现代市场经济体制下，如何处理好物业管理与科研院所转型发展之间的关系，如何改变计划经济体制遗留下来的后勤体制的被动状态，在深化体制改革过程中促进物业管理的成功转型，已成为国有科研院所面对的挑战性课题。住房制度改革和国企改革的实施，开始出现了国有企业的转型，这一时期的科研机构的所有制变化，给物业管理指出了发展的方向：通过能力重构，成立自主经营、自负盈亏的专业化物业管理公司。动态能力（Teece，1997）的重构，是指重构企业内外资源从而在变化多端的外部环境中不断寻求和利用机会的能力，本文将从组织管理机制、人力资源、组织流程及架构、组织文化四个方面提出物业管理的解决思路。

（1）组织管理机制重构。通过物业服务企业化运作，找到适合自己的经营模式，提升物业服务竞争能力，增强物业服务抵抗市场风险的能力，实现物业管理服务可持续发展，实现物业管理服务的差异化、多元化经营，提升盈利能力。为改变科研院所物业管理资本运作手段单一，资产经营效率低的不利局势，可采取托管、划转、租赁、合作等多种方式，对科研院所物业管理现有从事的资产实施整合，重构物业组织管理机制。为盘活物业管理资金，可开展并加强与各类银行的合作，推进融资工作，扩大融资规模。通过建立组织学习机制，开展“三个转变”学习及各类业务学习，规范管理流程，提升部门员工的管理水平和服务技能。建设市场化的物业服务与管理团队，培养专业人才。加大运行成本控制与核算，规范运行保障的各项操作规程，及时、准确开展各项物业维修服务，从单纯的提供服务转变为多元化的服务创收，增加创收途径。

（2）人力资源体系重构。完善内部创新机制，建立创新培育机制，鼓励物业管理人员内部创新，并通过引入外部优秀管理人才，为科研院所物业管理增添新鲜血液，指导创新。优化内部激励机制，借鉴林晖（20xx）的观点，科研院所物业管理可以在人才管理上进行差异化激励，通过性别、年龄和文化等的差异，做针对性的激励。优秀的专业化人才是企业发展的保障，建立一套具有市场竞争力并符合企业实际发展情况的人力资源体系是重中之重。在人才培养方面，一是加强产学研合作，与高等院校建立“产学研交流基地”，为持续发展储存后备人才；二是选派企业领导参加高层管理培训与企业论坛，选派中层管理人员和业务骨干进行系统性专业知识培训与考核，提高业务知识水平；三是制定物业管理职业资格考试计划，鼓励物业管理人员参加职业资格考试，提升物业管理入职门槛。

（3）组织架构及流程重构。组织架构及流程的重构也是解决物业管理模式落后的关键。基于转型后的战略部署要求，科研院所需要在原有的基础上对组织机构设置、岗位职责等进行改革，需合理有效地设置组织职能部门，科学地利用组织流程降低物业服务成本。科研院所物业管理职能部门的设置应以精干、高效为宜，可减少管理层级，推行扁平化管理。其一是对不符合主业发展方向和总体发展战略要求的下级企业实施撤销和合并重组；其二是采取流程梳理与优化，对于资源浪费严重的、关键环节重叠的、进度严重滞缓的流程进行删减与增效，将业务流程的审批控制在24小时以内。

（4）组织文化按需重构。文化是企业长期形成的共同理想、价值观念和行为准则，它对企业员工的成长起着积极的引导作用，优秀的企业文化是企业吸引、留住人才的重要因素，只有将核心价值观浸透到企业每个员工的头脑中，才能使员工产生认同感和归属感，才能使员工将企业的发展与个人的发展有机结合，为企业发挥最大潜能。IBM、麦当劳、华为等世界知名企业都创办了自己的企业大学，这种“企业大学”有自己的培训计划，会定期聘请公司内部或外部具有较高管理水平和技术水平的专家进行授课，在定期的授课过程中，不断构建的企业文化、不断输送企业文化，不仅改变培训者知识、能力和态度，同时也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的员工，以此建立共同的企业文化、共同的企业理想与共同的奋斗目标，极大程度提高了企业的整体合力。

四、结束语

通过以上分析可以看到，国有科研院所物业管理在复杂的外部环境下，应借助企业动态能力的重构，伺机把握市场发展的方向和需求，形成适合企业自身特点的发展路径和管理方式，以此取得成功转型，获取长期竞争优势和可持续发展。

参考文献：

[1]毛立彤，浅析国有科研院所物业管理现状及走向市场对策[J].现代科技(现代物业下旬刊),20xx,(7).

[2]林晖，论企业激励机制在人力资源管理中重要性[J],现代经济信息，20xx(13).

[3]TeeceD,PisanoGandShuenA,DynamicCapabilitiesandStrategicManagement[J],StrategicManagement,Journal,1997,p:509-530.

物业管理措施 篇6

摘要：我国石油企业物业管理方兴未艾，当前还存在着一些问题。本文从石油物业管理的发展现状以及我国石化集团在物业管理上的不足入手，针对具体问题提出了一些应对对策。

关键词：石化集团；物业管理；措施

一引言

短短十余年的发展，全世界物流市场已明显表现出了潜力大、渐进性和高增长率的特征。“十一五”是我国全面建设小康社会的关键时期。就石化行业发展的环境而言，预计国民经济仍将保持稳步增长，石化产品供不应求的局面不会有明显改善。石化集团企业要在市场经济变革中提高自身核心竞争力，物流管理的体制还要进一步进行改革，如引进先进的物流管理理念和充分利用电子商务网络资源。然而，行业景气周期对投资回报的影响、未来中东地区石化产品向我国的出口以及可持续发展对技术的制约，对我国石化行业的发展将构成巨大的竞争压力。面对机遇和挑战，我国石化集团全面完善和改进物业管理势在必行。

二我国石化集团物业管理现状

近年来面对世界石油石化工业日益激烈的竞争，全方位降低成本提高经济效益，已成为国外各大石油石化公司孜孜以求的目标。然而由于桶油成本中的勘探、开发、开采等生产成本和管理成本的可压缩空间越来越小，国外石油石化企业开始意识到，加强物流管理，减少物流成本，是企业从内部挖掘利润的有效途径，也是企业加强外部竞争力的迫切需求。国外各大石油石化公司强化了企业的物流管理，提高了资产的运作水平，降低了生产成本和管理成本。

物流管理在我国起步较晚，我国石化集团通常将物流活动置于附属地位，大多数企业将仓储、运输、装卸搬运、采购、包装、配送等物流活动分散在不同部门，没有纳入一个部门对物流活动进行系统规划和统一运作与管理。虽然不少石化企业对自身物流体制进行了改革，但并没有真正理顺体制，体制设计缺乏科学性、前瞻性，没有从供应链的角度出发，整合供应物流、生产物流、销售物流和回收物流，条块分割、部门分割严重，物流一体化依然是难以达到的目标。如今国内大部分石油石化企业连企业的物流成本究竟包括那些部分、企业的物流成本究竟是多少都搞不清楚，更不用提全面有效的物流管理了。

三我国石化集团物业管理中的应对措施

1大力推进石化集团物流网络化进程

我国石化集团需要在物资供应系统内部网上建立网上交易系统，利用电子商务环境的有利优势，发布有效物资信息。这样既可以降低采购成本，增强服务意识，又可以避免单据传递出现的一系列问题。石化集团应当积极推进会计电算化工作，使财会人员由核算型转为管理型，使财会人员从繁重细致的会计核算事务中解税出来，有更多的精力注意诸如现金流量预测、资产负债结构、资金周转分析研究等问题，提高参与管理、参与决策的能力。当前为实现供应链的最优化，越来越多的石化集团将物流职能外包给第三方物流服务提供商，建立自己的基于互联网的虚拟供应链。这样可以减少物资供应人员仓储和运输费用和很多中间环节，有效降低采购成本减少库存资金占用，增加物资供应部门的经济效益。

2充分做好石化集团物流人才培训工作

在我国石化集团新型物流人才培养方面，石化集团可以从国内外引进熟悉成品油等方面物流业务的专业人才，还需要在集团职工教学培训内容里，增加物流教育课程，培养既熟悉成品油流通，又通晓物流管理的各级物流管理人员，培养集团公司的物流人才，为集团公司的物流管理合理化奠定坚实的人才基础。当前引进第三方物流服务是石化集团企业经营方式的重大改变，它对企业物流绩效和物流成本等方面将产生积极影响，但同时它也需要企业内部进行大量的改革。企业高层领导必须参与物流的宣传和动员工作，拟定富余人员安排方案和相关人员培训方案。在加强人才培养的同时，我国石化集团需要建立配套的物流人才绩效管理系统，保证物流人才在企业发挥最大的绩效。

3全面实施石化集团绿色会计绿色物流

全球范围内环境保护对石化产业的要求越来越高，迫使石油化工企业减少生产过程的污染物排放以实现清洁生产。目前，国外不少大石油石化公司已开始付诸绿色化行动，生产过程绿色化和产品绿色化已成为其行动的目标。在我国和谐社会构建的大背景下，各大石油集团在追求为社会创造更多财富的同时，也将更加重视环保投资，不断采用新技术，推行环境友好工艺，对现有污染严重的生产装置和工艺进行改造，以节能降耗，合理利用现有资源，提高环境质量，满足日益严格的环保要求。今后，在石化集团企业的会计和审计过程中，需要充分考虑生态环境资源成本价值，平衡人工资本和自然资本，综合评估环境绩效及环境活动对企业财务成果的影响，全面反映自然资本和企业社会效益。迫求环境友好和可持续发展的绿色会计和绿色物流是我国石化集团的必然选择。

4加快石化集团物流统计系统设计

石化集团物流统计信息系统是采用先进的统计管理理念、管理方式、管理手段，依托企业计算机网络，建成能快速、全面地反映石化集团生产物流状况的生产统计网络。石化集团物流统计信息系统能够实现石化集团统计管理的规范化和标准化。我国石化集团可以根据自身的实际生产情况，对系统的数据入口和信息的呈现形式进行完全定制，把企业自身的实际统计业务映射到系统中，使生产实际与信息系统有机地相结合。通过对日、旬、月、季、年各种基础生产数据的采集和处理，监督、控制企业的整个生产物流过程，防止物料的流失，规范和细化了生产过程中的物流管理。石化集团物流统计信息系统可以为石化企业将来的ERP数据仓库以及绩效考核体系提供数据源，为分公司、分厂、基层单位生产经营管理提供数据支持。

四总结

在不久的未来，我国石油企业将面临国外企业的冲击，物流管理的竞争将占据重要的地位。由于行业自身条件的限制，目前我国石化集团物流管理的发展已经落后国外甚至国内其他行业物流的发展。我国石油集团要抓住有利时机，加快物流系统优化步伐，实现物流体制的创新，完善物流信息系统，大幅度降低物流费用，提高与国外石油企业的竞争能力。

参考文献

1.赵桂娥。石化炼油企业物流管理改革的发展趋势。中国石化[J],20xx,(6)

2.陈国辉、杨维军、曹坚。我国“十一五”石化行业发展环境分析及对策建议。国际石油经济[J],20xx,(1)

3.马景辉。优化我国石油企业成品油物流探讨。商业现代化[J],20xx,(10)

4.孙维福。石化企业物流统计信息系统的设计。商业现代化[J],20xx,(3)

物业管理措施 篇7

我司学习了泉州市规划建设局关于印发《泉州市物业服务企业考核暂行规定》的通知后，根据考核表的考核项目和内容，在规定的时间内完成自查，发现我物业公司工作中存在不足之处：

一、保安服务方面：治安管理较松散，生人随俚就能进出小区，保安员服务素质较低：

二、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现：

三、环境卫生清洁方面不到位：

四、其他方面：

针对以上不足之处，提出整改措施如下：

一、保安服务方面

1.围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进行劝退；

2.对个别年龄偏大的逐步进行调整，新进保安限至40岁以下；

3.夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不间断巡查，如车库，楼道 及小区四周；

4.在提高责任心的同时，加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行一次查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退；

5. 门岗对外来人员 的电动车一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。二、车辆管理方面1、于8月20日前落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法及服务收费标准，于8月中旬实施车辆的有效管理。

2、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时

开设临时非机动车车库，方便临时停车和临时充电。

3、做 好停车管理的告示宣传 ，於8月20日起，对各楼道 公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告 和清理，确保环境整洁有序。

三、加强环境卫生清洁方面

1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时进行辞退。2、装修垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行教育与整改。

3、对地下车库进行全面清扫，12月份正式聘用车库保洁员，实施车辆和保洁的规范管理。

4、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重的状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。四、其他方面

1、门禁刷卡系统已经进行整改，对小区整个安防系统，管理处于8月份进行一次全面检查，对于业主报出的增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行合理化探讨，在不侵犯业主隐私的情况下，可合理增加监控。

2、手机信号覆盖，已和移动公司进行沟通，具体细节在进度中。目前信号覆盖已经完工。

3、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明的时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。随着住户的增多，管理处会不断进行晚间照明的调节，由于公共照明能耗不例入目前的物业收费内，本着为业主的利益考虑，管理处在交房入住时没有预收能耗费，准备试运作半年至一年再根据能耗消费的情况考虑，其目的也是尽量为业主节省开支。

江夏丽景物业管现处

20xx年9月11日

物业管理方案 篇8

一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)l物业管理费：11.34万元应收

12.6万元30000*12*0.35=126000(元)

预计收入11.34万元(收缴率90%)l维修服务费：0.5万元l特约服务：5.8万元l其他收入：1.5万元b)支出：20.25万元l人员工资福利：14万元l办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)l维修保养费用：1.5万元l税金：1.05万元l不可预见费用：1.2万元c)润亏：-1.11万元d)物业接管期间前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*m2

(1)员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120xx20xx经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600

工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496(元/年)合计：14..17万元/年

(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元

(3)绿化管理费：绿化率45%1.04万m2*1元/年*m2=1.04万元

(4)清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

(5)安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

(6)办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

(7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元

(8)税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元

(9)保险费：暂不投保(10)合理利润：按营收8%计算1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*m2。

六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l房屋幢、户编号已经有关部门确认；l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、入伙

1、准备工作l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；l车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；l制定入住流程；l印刷入住表格；

2、协调工作l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

(一)房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然每周三次100%标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

(二)绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8h/天春夏季一遍，严重者随缺随补标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7:00~9:30浇水、施肥；9:30~11:30除杂草、整形、保洁；13:30~15:30除杀虫、补缺、保洁；15:30~17:00浇水、施肥

(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8h内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容定岗检查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24h每周一遍24h，每20分钟一遍24h5分钟内到达现场每周一次，每次1h标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练

(四)安全护卫、停车管理

(五)保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14h/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下程序5:00~7:00地面清扫；7:00~8:00清运垃圾；8:00~10:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13:30~15:00清运垃圾；15:00~16:00地面清扫保洁

物业管理措施 篇9

一、物业成本的构成

(一)人力成本

人力成本占总成本7X%以上，单位人力成本占收费面积1元/平方米以上，人工费用是物业成功中的大项。

(二)物资成本

房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化养护、环境卫生和秩序，品牌维护，日常办公消耗等。

(三)能耗成本

园区机器设备和照明公共设施用电，绿化、清洁、园区景观用水等方面。

目前现在线损多半难以核算，核算不准情况，存在企业与供电系统电量和电费差异倒挤园区成本，无法准确核算实际成本。

追溯问题：

一是计量有错误或有误差，如电表老化就可能存在较大误差，且误差大多是电表走慢，对于由管理处代收代付的住户或商家的电表，若出现这个问题，就要及时与使用方协商更换电表，否则吃亏的是管理处。

二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。

三是抄表数据错误，人员抄表度数错误，导致代收代付本月数据或大或小，代收费用不准，从而使园区成本核算不准确。

二、物业成本的构成回顾

(一)人力资源管理

1、物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的员工？还是需要年纪轻，文化程度高的员工？占的比例最大的主要是基层服务人员的工资。提高员工工作效率是控制成本的关键。

2、专业、规范的操作流程培训。

3、合理、科学定员分配，落实定编定岗。

4、分工不分家团队合作，可以实行一人多岗，一专多能、一人多用。

5、技防代替人防更给力，用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。

6、增加物业管理的科技含量，增设智能化管理设施，减员增效。

7、人性化督导，调动员工积极主动性，发挥人的潜力。

8、减少人员流动率。

(二)物资采购管理

1、物资采购是进行经营活动的物资基础，它直接决定物业服务工作的质量和美誉度。

2、合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。

3、降低购买价格，建立供应链资源网络，建立战略伙伴关系。

4、保证进货品质，延长物品的使用寿命。

5、验收物资第一时间通知用物资部门主管组织验收，严格按照产品质量、协议价格验收。

6、区域选定供应商，后备供应商，考虑分区就近送货，降低运输成本、验收成本。

7、实行优质采购，批量进货，集中采购，以确保物料成本有效控制。

8、招标竞价，通过竞标、竞价，降低采购成本，开放信息透明的市场下获得更低的采购价格。

(三)物品使用控制

1、一次性物品都要按照标准用量进行发放，减少隐形成本浪费，如纸杯、垃圾袋等。

2、合理配置一次性物品，按实际用量进行发放，月底分析消耗量。

3、建立依旧换新制度，一对一进行交换。

4、建立回收再利用制度，报废物资合理整合，重复利用。

5、专人负责制度，按需发放领用，周盘月结。

6、实现零库存或少库存，减少资金占用，回避物资积压风险。

(四)设施设备的维修和保养

1、物业公司设备不但种类多，数量大，范围广，使用频率高。

2、坚持以防为主的原则，维修做到前头，防患于未然。。

3、加强日常的保养和定期检修

3、做到小坏小修，随坏随修。

4、维修人员业务能力提升，专业性提高。

(五)能源管理(减少不必要能源浪费)

1、加强设备设施的维修检查，防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生。

2、采用高效能泵体和先进变频设备，led照明设施，引进新技术，达到节约能耗。

3、培训员工节约意识，杜绝浪费现象，建立企业职工节约意识。

4、提高电能计量正确性和电费核算的准确性。

园区用电，按电表抄表，以抄表记录单为基础，分级管理。

园区设备、照明等分表核算，对比上月差异，特殊原因标注，做好等级细分，核算出损耗率，损耗率核算准确性，将决定水、电管理水平。

5、建立奖惩措施。

三、控制中的注意事项

1、控制成本影响服务质量。

2、减少物品投放量。

3、只追求价格，降低产品质。

4、减少服务项目，降低服务品质。

5、控制成本，把设备设施提前报废，不能达到预期使用寿命。

(1)制定设备维修和保养计划；

(2)项目与工程部良好配合使计划得以落实；

(3)杜绝提前报损，造成更大浪费；

(4)避免设备老化、低值易耗品陈旧。