员工管理规章制度【精彩9篇】
为确保事情或工作顺利开展，常常需要预先制定方案，方案是计划中内容最为复杂的一种。方案应该怎么制定才好呢？下面是小编辛苦为大家带来的员工管理规章制度【精彩9篇】，希望能够帮助到大家。
美容院前台的规章制度 篇1
第一章 管理大纲
第一条：为加强管理，完善各项工作，促进美容院发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法规，特制订本规章 制度。
第二条：美容院全体员工必须遵守美容院的章 程以及美容院的规章制度和各项决定、规定、纪律。
第三条：美容院禁止任何组织，个人作用任何手段侵占或破坏美容院财产。
第四条：美容院禁止任何个人损害美容院形象、声益、损害美容利益，破坏美容院发展。
第五条：美容院通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术，不断完善美容院的经营、管理体系，不断壮大美容院实力，提高经济效益。
第六条：美容院鼓励员工发挥才能、多作贡献，对有突出贡献者或对美容院经营管理提出合理化建议者，将予以奖励、表彰。
第七条：美容院提倡全体员工学习知识，同员工提供学习、深造的条：件、机会，努力提高员工的素质和水平。
第八条：美容院为员工提供平等的竞争环境和晋升的机会，鼓励员工的素质和水平。
第九条：美容院提倡员工团结互助、同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神。
第十条：美容院实行“按劳分配”、“多劳多得”的分配制度，并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。
第十一条：美容院员工应端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责的工作态度。
第十二条：美容院员工应爱护美容院内一切物品，提倡厉行节约，反对铺张浪费。
第十三条：维护美容院利益，对任何违反美容院章 程和各项规章 制度的行为，都在予以追究。
第二章 人事管理
第十四条：为完善美容院人事管理制度，制定本规定。
第十五条：执行国家有关劳动法规，自行招收员工，全权实行劳力工资和人事管理制度。
第十六条：美容院对员人实行合同化管理，所有员工都必须与美容院签订聘用合同，员工与美容院的关系为合同关系，双方都必须遵守合同。
第十七条：聘用员工本着精简原则，做到按需录用，择才录用，任人唯贤。
第十八条：新聘用员工，符合聘用条：件者，先签试用合同，经培训合格后试用三个月。
第十九条：所有入职员工必须填写入职登记表，付一寸照片一张，身份证、户口及学历证明、健康证等复印件，外地人员须另付暂住证、婚育证、务工证。
第二十条：新员工正式上岗前，必须先接受培训，培训内容包括学习公司的规章 制度，学习专业技术，以及相关知识。
第二十一条：员工试用期满15天前，由美容院作出鉴定，录用者签订正式劳动合同，不录用者，试用期满解除合同。
第二十二条：试用期内，如员工工作出现重大失误，或确实不能适应工作岗位的要求，美容院可提前解除试用合同。
第二十三条：员工的薪金由美容院按规定提出、发放，每月15日发放上月工资。
第二十四条：员工工作时间为每天8小时工作，每周6天工作日，每月有4天休息日。
第二十五条：员工按国家规定安排休假，因工作需要，美容院安排统一加班而不能休假者，节日按日工资20%，假日按300%计增发给加班费或安排补休。
第二十六条：美容院有权辞退不合格员工，员工有辞职的权利，但均须按本制度规定履行手续。
第二十七条：员工与美容院签订聘用合同后，双方都必须严格履行合同中规定的权利和义务。员工不能随便辞职，公司不得无故辞退员工。
第二十八条：合同期内员工辞职必须提前1个月向公司提出辞职报告经批准后办理辞职手续。
第二十九条：员工未经批准而自行离职的，不予办理任何手续；给美容院造成损失者应负赔偿责任。
第三十条：员工必须服从安排，遵守各项规单制度，凡有违反并经教育不改者，美容院有权予以解聘、辞退。
第三十一条：正式合同期内不符合要求需辞退者，美容院将提前一个月通知被辞退者。
第三十二条：聘用合同期满，合同既告终止，员工或美容院不续签合同的，办理终止合同手续。
第三十三条：员工严重违反规章 制度，后果严重或违法犯罪的美容院有权予以除名。
第三十四条：员工在离职前，必须交还美容院的一切财物、文件及相应物品，否则不予办理任何手续，给美容院造成损失的应负赔偿责任。
第三章 员工工作守则
一、美容师个人形象
第三十五条：员工必须遵守考勤制度，并随时以饱满的热情、整洁的仪表进入工作岗位，不得互相代替签到。
第三十六条：员工上班前必须搞好个人卫生，长发员工必须将头发束起，短发员工必须确保头发不遮盖脸部。注意清洁，确保身上无异味。
第三十七条：每日化淡妆上岗，不准浓妆艳抹。美容师不准配带饰品(包括戒指、手链、手表等);指甲要经常修理，不可涂抹指甲油，可抹淡雅香水。
第三十八条：所有员工必须保持衣着整洁，上班时统一穿着制服及工作鞋，美容师必须穿白袜子或浅色丝袜，每个人必须配戴工牌。
第三十九条：美容师在给顾客服务时，必须按标准佩带口罩。
第四十条：美容师在工作期间严禁携带BP机，手机，严禁作用期间接打电话。(BP机静音)
二、营业前的准备工作
第四十一条：美容师领班在开门前必须足商品营业必须品，检查是否有缺货的现象，每个有都必须做好本区域的货品陈列及卫生工作的责任。
第四十二条：床单、衣物、毛巾等必须保持精洁，每资护理时都要更换，化妆区需随时清理，护理前后的仪器，必须要消毒。
第四十三条：开门营业前，主管及美容师领班需负责检查岗前卫生。
第四十四条：所有员要需按美容师着装要求更衣，早班必须在8：50分前到前台签到后，开始打扫责任区卫生，9：30正式开始营业。中晚班人员必须提前15分种到岗。
三、行为语言规范：
第四十五条：接待宾客必须使用礼貌用语，自然做到“五声十四字”。
五声：1、宾客进门有迎声2、体贴宾客有问声3、宾客表扬有谢声
4、服务不周到有歉声5、宾客离店有别声
十四字：您好、请、谢谢、对不起、再见、欢迎再来。
第四十六条：对待所有顾客都应微笑面对让顾客感受到真诚不可把自己的情绪带到工作中。
第四十七条：当宾客来到美容院，无论消费与否，都必须使用礼貌用语，并采取跟随服务，对每一位来到美容院的顾客都要象接待贵宾一样，决不可厚此薄彼。
第四十八条：业务忙宾客多时，对不对接待的客人要说：“对不起，让您久等了。”宾客离店时应把顾客送到门口关热情说“对迎下次再来”。
第四十九条：当没有顾客时，美容师可补充整理商品或做其他营业准备工作，有宾客进入美容院时，必须立即接待宾客，决不可因上述事而让顾客待候。
第五十条：关于接电话的有关规定：
1、所有电话要求在响铃两声接起。
2、需礼貌用语：“对不起，她不在，请问有什么事，可否转告或留下电话”，
3、挂机前先说再见，等对方挂机后方可挂机。
4、接电话人员需讲普通话，声音柔美，态度和善，语言文明标准，吐字清楚。如“请、您、谢谢”等礼貌用语。
5、上班时间禁止用美容院电话拨打或接听私人电话，如遇特殊，时间不可超过3分钟，以免占用美容院线路影响美容院正常业务。
第五十一条：当顾客做完美容或选好产品后，美容主管及美容师在按规定真写单据及档案卡，填补写埋字体要清晰，逐项填写，不能从简。并请顾客签字认可。
第五十二条：当顾客确定包卡或选购产品后，美容师要跟客人说明注意事项及使用方法。
四、考勤制度
第五十三条：每日前台严格按考勤制度记考勤，次月7日前考勤表报给经理。
第五十四条：美容院营业时间为早上9：30—晚上9：30，分早、中、晚三班制早班8：50签到，上班时间早上9：30分—下午5：30;中班10：50签到，上班时间上午11：00—下午7：00;晚班1：15签到，上班时间为下午1：30—晚上9：30。
第五十五条：中间有1小时吃饭时间，美容师外出吃饭必须更衣，禁止穿工作服。
第五十六条：迟到20分钟以内，罚款20元，迟到20分钟—1小时，罚款50元，迟到1小时，按旷工处理，当月累2次(含)以上罚款加倍，全年累计15次(含)以上，扣除当年奖金。
第五十七条：事假一天，扣当日工资，每月累计2天扣除当月奖金，每年累计15天以上扣除当年奖金。事假必须提前一天申请，当事人签字，主管经理签字。
第五十八条：请病假必须早上7：30之前，之后算迟到；病假每月超过3天扣除当月奖金，全年累计15天以上，扣当年奖金，病假必须有区级医院证明，并有经理签字，如没有医院证明，按事假处理，情节严重按旷工处理。
第五十九条：关于旷工：无故不工作，按旷工处理，，旷工一天罚款100天，扣除当月奖金，旷工两次，另扣除全年奖金，旷工三次公司给予开除处分。
第六十条：凡遇特殊情况，须提前打电话到公司请假，安排好工作，否则按旷工处理。
第六十一条：早退参照迟到处理办法处理。
第六十二条：凡有假打、虚打、代打考勤者，按相应假打考勤项目扣除工资。情节严重者扣除当月奖金。
第六十三条：如有加班，由加班人填写加班时间、事由，交主管经理签字后，统计考勤。(如属正常工作范围内或培训，或个人工作未完成而延长工作时间，不算加班。)
五、服务纪律规范
第六十四条：必须依照经理编制的时间表当班如有调换须由经理批准未经许可不得擅自调班。
第六十五条：工作时间按指定的位置站好或坐好禁止扎堆聊天前倚后靠，大声喧哗，干私事。
第六十六条：不允许在美容院内睡觉，吃东西。
第六十七条：工作时间严禁看书报、杂志等读物。
第六十八条：要爱护公共财物，如有损坏，请立即通知经理。
第六十九条：严禁将个人的钱财、物等和食品、饮料带入美容院。
第七十条：不得以任何借口和形式向宾客索取小费、礼品、纪念品等。
第七十一条：不得以任何借口与宾客发生争吵，绝对禁止议论、讥笑、辱骂，以至殴打宾客。
第七十二条：严禁与宾客谈论美容以外的事情，不许与宾客拉关系；如客人执意赠予小礼品，需经理或主管同意后方可收取。
第七十三条：员工禁止将美容院制服穿回家。
第七十四条：所有员工必须按规定时间到规定地方进餐，特殊情况由经理批准除外。
第七十五条：客人选择美容师，请美容师配合前台的安排。
第七十六条：在贵宾房做护理，一定在挂上“请勿打扰”，任何人不得将门反锁。
第七十七条：做护理时，美容师尽量不要离开客人，如有需要，应首先对客人说明，另外护理要先得客人同意，并向客人清楚地说明所做护理的价格情况。护理完毕，美容师要亲自领顾客到前台结账。
第七十八条：员工有意见时可向领班或经理反映，严禁在同事之间搬弄是非，挑拨同事关系，如有发生，严肃处理。
第七十九条：不准私自用美容院的一切货品、仪器及各项设施。
第八十条：美容床只供客人使用，美容师不准坐、躺美容床，除培训房内之美容床外，其他时间如需使用美容床作培训用途，必须征得领班或经理同意方可使用。每次客人离开后，必须更换床上的毛巾及头巾，并按规定摆放整齐，以确保卫生。
第八十一条：美容师必须严格遵守指定的美容程序及所使用美容品的份量，严禁私自无故加减，遇有特殊情况，应立刻请示领班或经理。
第八十二条：为客人服务期间，严禁絮絮不休，只宜礼貌地回答客人的询问，或亲切询问客人的感觉，使客人在被服务期间尽量放松，享受专业服务。
第八十三条：如需向客人推荐任何产品或护理时，一定在言明价目及详细解释效果，在得到客人的同意后方可使用，切忌“硬销”。
第八十四条：美容室内的音响器材只准播放指定之CD音乐，任何私人之CD盒带不准播放，并注意维护保养。
第八十五条：如顾客对该美容师提出投拆；如服务质量、态度，则该美容师将不获发给该次服务分成，如情况严重者，公司将严肃处理。
第八十六条：除员工休息室内之存物柜内可存放少量私人物件外，美容室内任何范围皆不准摆放任何私人物件，例如：衣物、水杯等。
第八十七条：培训室用作培训之用，如没有特别指示，不准在里面看书，阅报和休息。
第八十八条：美容室要随时在准备状态之中，所有床位不能堆放任何杂物。
第八十九条：如果有需要，美容师必须无条：件服从公司的加班安排，不得有托辞或拒绝做客等现象。加班后由加班人填定加班报表交至主管，可按加班时间发给加班工资。属自已工作未做完拖延时不算加班。
第九十条：未轮值美容师不得进入咨询处与客人交谈，并禁止在前台柜台内逗留。
第九十一条：开单必须规范，如有不清楚的地方，可以向美容主管询问；如因开单问题对美容院构成损失，将追究其个人责任。
第九十二条：美容师不得随意出入美容院，进餐及去洗手间必须向前主管打招呼，且不得超过规定的进餐时间(1小时)。如因特殊原因离开美容院，须经主管同意。
第九十三条：美容师领班工作职责
(一)每天检查美容师的仪容仪表，提醒他们化妆，换干净的美容师服，检查手指甲的长短；
(二)检查美容师所作的卫生情况检查所有美容区域的卫生保持随时整洁温馨的感觉；
(三)按前台的排班表安排美容师接待顾客；
(四)处理临时美容事故，如顾客过敏或顾客投诉等；
(五)检查监督各美容师工作质量及服务质量，提高培训美容师技术及服务态度；
(六)检查所有仪器的数量，好坏，如有损坏，及时修理或报知店长，检查棉片、洒精棉、棉棒、洗面巾、盆器等工作必须耗品是否备齐；
(七)检查展台样品的陈列及院装店用品的种灯是否齐全；
(八)监督美容师对美容品的使用情况，按规定定量及规定的取物方法使用，控制所有物耗；
(九)协助美容师向客人介绍产品，帮助他们实现业绩；
(十)提醍监督美容师轻拿；轻放、轻行，营造无噪音的环境；
(十一)检查装修装饰的现状，如灯是否全亮，门窗是否完好，柜子门等是否完好；
(十二)安排定期给老客人打电话，提醍客人按时来做美容。
第九十四条：收银员制度
(一)必须全面如实纪录营业收入，维护美容院的合法权益
(二)美容院营业收入的资料、数据必须保密，不得向无关人员泻漏
(三)仔细、认证准确地收取营业款额，一律由收银员照数赔偿。
(四)严格按制度填写、使用及保管收据、账单，如有遗失或违反制度，示情节轻重处以50—200元罚款。
(五)认证监督店内产品库存，每月按期盘点并提交耗材、售出、库存报表；账库不付时由收银员负责。
(六)每日交班前必须将当班现金、业绩核算清楚，钱账相符，交经理查收。
(七)做好交班的一切工作，为接班人员提供方便。
第九十五条：保洁员工作职责
(一)负责美容院所有环境的卫生(参加卫生标准)
(二)消毒、洗涤毛巾、床罩、美容师服、拖鞋等；
(三)每半小时检查一次卫生间及洗手池的卫生；
(四)监督美容师换水是否按规定(把杂物倒进水池内，换完水擦拭洗手池过缘，保持干净)，必须随时提配各美容师注意维护卫生环境。
第四章 卫生规范制度
第九十六条：美容院所有员工都有义务维护美容院环境卫生。
第九十七条：单间卫生标准：
A、床铺毛巾干净，摆放整齐，美容椅放在床头下方，床架、椅腿擦拭干净，不绣钢处无明显印痕。
B、喷雾机放在两床之间，电源线按要求缠绕整齐。仪器床摆放在指定位置，仪器车及车上仪器均要擦干净，无尘土无印痕，喷雾机支架无印痕及尘土。
C、水池内外刷洗干净，池内无印痕，水龙头上无水印及其它印痕。
D、垃圾桶按指定位置码放，内无垃圾，桶身及桶盖要擦拭干净，无污垢。
E、窗台、边用线及门也要擦拭干净，无尘土及其他污垢。
F、地面无杂手、无黑脚印及其它印痕，墙壁干净无印痕。
第九十八条：美体休息厅：
A、淋浴间、更衣柜内外擦拭干净，无污垢。晚上客人走后用消毒水擦柜予里面并把柜门打开通风一夜。
B、镜台要擦干斗争 ，台面无水痕、无杂物堆积，镜子通透干净无印痕，清洁用品存放在镜台下的柜门里，洗手液是否充足。
C、饮水机、冰箱、电视柜要擦干净，尘土，引水机处是否有足够的水杯。
D、垃圾桶内无垃圾，桶身及桶盖干净无污垢。
E、地面及边角线无尘土，无印痕，无杂物。
第九十九条：卫生间、浴室：
A、卫生间内是否有卫生纸、马桶刷洗干净，无不洁物，地面无垃圾。
B、桑拿房内外干净，玻璃通透无水印。
C、淋浴头无水印，壁砖无水渍。
D、水池内外干净， 池内无杂物。
E、洗衣服内外干净，无水印，保持电脑板干燥。
F、地面无印痕及杂物。
第百条：美容室卫生：
A、床铺上床罩干净，被子按要求摆放整齐，美容椅放在床头下方，床架、椅脚擦干净，不锈钢处无明显印痕。
B、仪器车、喷雾机按指定位置摆放整齐，喷雾机呈一条：钱，电源钱按要求缠绕整齐，支架无尘土无印痕，仪器车擦拭干净，无杂物(车上除仪器外只可摆放棉签盒、棉片盒、酒精、纸巾盒)。
C、水池内外无垃圾，无水渍，水龙头上无水印及其它印痕。
D、垃圾桶内无垃圾，桶身及桶盖干净无污垢。
E、更衣柜内外擦干净，每日晚上客人走后用消毒水擦内部。
F、地面、边角线、墙壁干净无污垢，无杂物，地面无黑脚印及头发。
G、空调机身无尘土。
第百一条：展台、玻璃柜、化妆区：
A、台面、玻璃面、镜子通透无痕迹，无灰尘。
B、清点产品数量，擦拭产品包装，应做到无油渍无尘土。
C、柜门内物品码放整齐。
D、梳妆台处无头发，梳子每日早上用消毒水浸泡10分钟，梳子上无头发，化妆椅擦干净，椅腿无印痕。
E、空调机身无尘土，消毒柜内外擦干净，无尘土。
第百二条：前台区：
A、鞋柜内鞋要码放整齐，鞋柜内外擦干净。
B、饮水机、电脑测试桌、电视柜及前台擦拭干净，桌面物品图书码放整齐，饮水机处是否有足够的水杯。
C、清点产品数量，擦拭产品包装无油渍。
D、擦拭桌椅、桌面、椅面通透，椅腿无印痕，桌面物品码放整齐。
E、垃圾桶内无垃圾，桶身及桶盖无污垢。
F、地面、角边线干净，无脚印。
第百三条：更衣室、餐厅、楼梯及消毒：
A、不锈钢护栏干净无手印，玻璃栏板通透。
B、台阶干净无脚印，无尘土。
C、所有器具消毒。
D、更衣室地面无杂物、无尘土、衣柜干净上锁。
E、餐厅微波内外无污、无尘、无味，放微波炉的柜子整齐、无污垢。
第百四条：员工上班时间要求穿整洁无污无皱的工作服，要求3天换一次工作服。
第百五条：美容师为顾客服务护理前必须清洁双手，护理过程中须按规定勤换水，禁止用手去取产品，必须使专用器皿，顾客离开后应及时整理服务用品，清理工作台、仪器、地面卫生等。
第百六条：卫生注意事项：
1、每周一早班清洗喷雾机、水杯。
2、每周二早班刷洗卫生间、淋浴间壁砖。
3、负责卫生间人员每半小时检查一下卫生间内喷洒消毒水。
4、负责美体休息厅的人员每半小时检查洗手池卫生。
5、晚班人员负责清理垃圾筒，并将垃圾放在统一位置。
6、负责消毒人员，早班要准备消毒水，让美容师浸泡用过的器具；晚班人员要把所有器具清洗干净，再进行消毒。
7、负责淋浴间的人员上午把干斗争 拖鞋入在前台鞋柜，干净毛巾叠好放到柜子里；下午把脏毛巾清洗干净，晚班人员负责凉干，早班人员要准备——桶消毒水，以便浸泡客人用过的拖鞋，晚班人员负责把消过毒的拖鞋刷洗干净。
第百七条：保洁员需按卫生标准负责美容院的所有卫生，每日下午2：30到晚上9：30，负责毛巾、床单、美容师服的清洗、消毒、晾晒、熨烫；拖鞋的消毒及清洗；
第百八条：所有美容师需共同维护、协助美容院的所有卫生，共同创造良好的卫生环境。
第五章 加盟店运用模式及顾客档案的管理
第百九条：每个顾客到店必须建立顾客皮肤档案，详细登记每次顾客到店的记录。
第百十条：美容院前台需根据顾客的档案资料定期与顾客联络，包括：
1)在顾客生日前一星期给顾客寄小礼物，生日当天致电祝贺；
2)定期给顾客寄新产品的资料，促销方案等；
3)提醍顾客定期护理；
4)建议顾客换季产品的购卖及正确使用。
第百十一条：当顾客一旦成为会员，则应建立详细的会员档案袋。
第六章 行政处分制度
第百十二条：口头警告处分(A级过失单并处以50元罚款)
1、上班迟到、早退两次以上，未按规定办理病、事假的请假手续；
2、仪容不雅、衣冠不整，未按规定着装，卫生工作不达标，违反卫生制度；
3、上班时间打私人电话，长时间接私人电话或长时间会见亲友或将亲友带进美容院长时间闲谈；
4、使用客人的设施；
5、上班时间翻看报纸和杂志等与工作无关的物；
6、上班时将食品、饮料带进美容院或在美容院里吃东西(食堂就餐例外);
7、上班时间串岗、离岗，或其他公共场所头逛；
8、在美容院内聚集计论私人事情、说笑、打闹。
以上错误视情节轻重予以口头警告或书面警告，同一错误口头警告三次即进行书面警告。
第百十三条：书面警告处分(B级过失单并处以100元罚款)
1、上、下班不签到，代替别人签到或请别人签到(此项罚款200元)，或上错班；
2、美容院内有不礼貌行为和使用污言秽语；
3、工作态度不认真，影响服务质量，客人投诉或提出书面意见；
4、工作责任心差，致使美容院蒙受不应有的损失。
5、与楼下美发有关人员发生直接冲突，使得美容院与美发城的工作难以发展；
6、不服从领导安排的工作或不认真完成领导交办的任务；
7、上班时间睡觉。
8、未办手续，未经同意擅自缺勤(必须同时扣除当时工资及奖金);
9、工作表现差，或长期不能达到公司业绩要求，以致影响美容院正常运作；
10、同事之间，或同事与领导之间，拨弄是非，挑起事端。
以上错误予以局面警告，若犯同一错误三次或情节严重，影响较大的，给予解聘处分。
第百十四条：解聘和辞退处分(C级过失应受到解聘和辞退处分)
1、危害他人的人身安全；
2、殴打他人、互相打架或唆使别人打架；
3、私自向客人索要客人所赠的小费或其它物品；
4、泄露美容院的机密情况；
5、弄虚作假、让人开假病假条：，或其他假证明，以欺骗领导；
6、偷窃客人或其他人的财物以及公司财产；
7、因违反有关规定而造成重大影响或损失；
8、有意损坏或唆使别人损坏美容院的设备财产，造成恶劣影响；
9、擅自私用美容的仪器、器具有货品；
10、未经许可利用办公设施如电话、电脑和电传等；
11、触犯国家刑法。
12、一年内累计过失单在十张以上者，公司会考虑予以辞退。
注：凡以上过失在某员工身上重复出现，则处以双倍罚款。三次以上者视情节轻重，公司将考虑予以辞退。
第七章 美容师接待顾客流程
第百十五条：按早中晚班顺序排列(先排美容师、后排美容助理)，必须保持接待区域有1位美容师，其他美容师整理内务或培训。
第百十六条：接待标准流程
第一步：凡是轮到的美容师首先是在前台迎候客人，主要职责及接待原则是；热情迎宾，见到顾客进店，热情并微笑说“欢迎光临”，问清顾客是否预约，是否第一次到店，给顾客倒水、请坐。凡预约的客人，如客人指定美容师，可尽量晏排，如未指定美容师，则按预约日的排序安排。凡指定美容师工作完毕，具有优先排序权。
第二步：安顿好顾客，到美容师休息室通知下一位轮班美容师到前台等候客人，然后回到前台正式为客人服务。
第三步：对第一次到店客人进行皮肤测试，同时建立顾客护肤档案卡，应填的项目必须添全，确认顾客的皮肤类型。
第四步：把顾客带到洽谈台，根据顾客的皮肤类型，建议顾客做笛香的哪类皮肤护理项目，以及在家使用的客用装产品必须在卡上填写清楚；同时根据顾客的消费需求，给顾客建议最佳的护理形式，如现在的促销优惠、会员制、荣誉会员卡，贵宾卡、或包月，单加项目等，填写出工作单，护肤在卡留前台；
第五步：当顾客决定做护肤了(不管是哪个项目)，美容师带顾客换拖鞋及存放衣物、包，对顾客说：“您在这儿存一下物品，我去做一下准备工作，您存好物品后，拿好钥匙到某号床，我在那儿等您。”顾客存放包鞋的时间内，美容师准备顾客美容所需的床单、毛巾、用料、一次性洗面巾、盆罩，打水。
第六步：带领顾客进入美容室，当着顾客的面铺上床单，请顾客躺下，开始护理程序，每做一个项目需给顾客简单讲解此产品的特点，功效，并及时询问顾客的感受，给顾客再次分析皮肤状况，吸引顾客的关注，适度引导顾客的消费(如单加项目等)。严格按照美容程序提供标准专业服务，按摩和面膜时根据顾客精神状况及态度，考虑适度的讲话，让顾客能安静的休息。整个护理时间控制在90分钟，不宜过长或过短；
第七步：该项目做完后，美容师带顾客再进行皮肤测试让顾客感觉护理前后皮肤的明显改善；
第八步：带顾客回到洽谈台，询问顾客的感受，建议顾客消费各式疗程卡及会员卡，推荐护理及家居产品。
第九步：达成消费后美容师带顾客到前台，在护肤大卡上填写顾客消费明细，并请顾客签字确认，顾客交款(应当面点清钱货及礼品的赠送，同时告知顾客所购家居产品的使用方法);
第十步：最后美容师把顾客送到一层热情告别，“谢谢欢迎下次再来。”回美容床整理物品。
第百十七条：如非会员第二次到店，可省略第三步，直接去前台查找顾客楼案卡，并详细了解卡上所填内容，以便更好与客人沟通。
第百十八条：美容师下班前须去前台核对前一天工作单，并填写美容师工作报表，美容师及前台主管同时签字生效，月底以此单核算美容师提成工次。
第百十九条：以上条：例如有修改，以修改为准。
美容院的工资及管理制度
一、人员配置：
管理院长： 1名 美容师领班：2名
前台领班： 1名 美容师：12名
前台领班： 1名 助理：6名
保洁员： 1名
一、美容师工资及提成制度(其他人员详见合约)：
(一)提成比例：销售产品：10%，单次护理10%，卖卡提成5%，划卡产品5%，划卡护理6%，面部人头2元，身体人头：6元。
(二)人员工资：
A级：工资1000元，提成按各项比例；要求标准：业绩达15000元
B及：工资800元，提成按各项比例；要求标准：业绩达120xx元
C及：工资600元，提成按各项比例；要求标准：业绩达9000元
注：业绩低于5000元，无提成只发C级工资。
美容师使用期：按C级标准发工资，第一月无业绩，要求全额按比例提成，第二、三个月要求业绩达标才可按比例提成，达标一半以上，完成额按规定比例减半提成，一半以下无提成，有人头费。
美容助理：工资400元，提成按各项比例，要求标准业绩达4000元，不到4000元，提成报半。
实习助理：工资150元，提成按各项比例(无人头费)。
附注：业绩标准如有临时更改，以更改标准考核。
(三)每天补贴餐费8元，(培训期人员只想受此项)。
二、奖励：
(一)凡每月超出A级标准3000元，另奖励50元，多超多奖。
(二)每月超出全店总任务的部分，按5%提取奖励基金，其中30%为当月完成任务的美容师及美容院行政人员参加分配。10%作为美容院活动经费，60%为年终完成任务的美容师及美容院的行政人员参加分配。凡屡次违反美容院规章 制度者，不参于分配。(详见奖罚制度)。
(三)凡对美容院献计献策，经美容院采纳者，根据贡献美容院给于一定奖励。
(四)每月业绩最佳的前三名美容师(并没有违反美容院的规定着，)将被评为明星美容师，照片张贴在店内进行表彰，并奖励第一名100元。
三、卡及退卡制度：
团结一致，齐心协力胜过单打独斗，鼓励互助，共同努力，促使客人消费，提高业绩。
(一)如两个客人共同购买一张卡，每个客人所付款数目明细清楚，则根据明细实数分配到为其服务的美容师，如不能得知付款明细或一人付款两人共用，则平均分配。
(二)如客人更改所包卡项目或更换以前所购产品，劝其更改的美容师只能分配所增加的差额，原有业绩仍归以前为其服务的美容师所有。
(三)客人如有退卡产品，当时服务的美容师必须书面合理解释所退理由；禁止不公平竞争，如发现恶意否定他人工作，处以损失的双倍罚款，情节严重者作开除处理。
美容师工作守则
1、必须绝对注意个人了卫生，工作干净整洁，确保身上无异味，以免影响客人对美容院卫生之疑虑。美容师在为客人服务时，必须按标准佩带口罩。
2、不准留指甲及涂甲油，长发员工必须将头发束起，工作时间内只可化极淡妆及涂淡色口红，不准配带戒指、手链、手表。
3、早班美容师于开工前应主动检查及收拾美容室内之卫生清洁情况，如毛巾及地毯或用具之清洁等。
4、美容师在工用时间内严禁随身携带BP机、手机。(BP机要静音)
5、休息室只作休息用途，严禁于室内喧哗、进食、阅报、睡觉等不当行为，违者立即罚款处分。
6、所有美容用品、仪器及用具，在使用后必须清洁后放回原处，严禁随处摆放，在使用过程中需按正确的操作规程操作。
7、美容床只供客人使用，美容师不准坐、躺美容床，除培训房内之美容床外，其他时间如需使用美容床作培训用途，必须征得领班或经理同意方可使用。
8、每次客人离开后，必须更换床上的毛巾及头巾，并按规定摆放整齐，以确保卫生。
9、美容师必须严格遵守指定的美容程序及所使用美容品的份量，严禁私自无故加减，遇有特殊情况，应立刻请示领班或经理。
10、客人服务期间，严禁絮絮不休，只宜礼貌地回答客人的询问，或亲功询问客人的感觉，使客人在被服务期间尽量放松，享受专业服务。
11、如需身客人推荐任何产品或护理时，一定要言明价目及详细解释效果，在得到客人的同意后方可使用，切忌“硬销”。
12、美容师应尽量配合前台的编客安排，以利编排。
13、美容师应尽量配合前台的编客安排，以利编排。
14、员工必须按规定时间规定地点进餐，特殊情况须经理批准。
15、如顾客对该美容师提出投诉；如服务质量、态度，则该美容师将不获发给该次服务分成，如情况严重者，公司将严肃处理。
16、除员工休息室内之存物柜内可存放少量私人物件外，美容室内任何范围皆不准摆放任何私人物件，例如：衣物、水杯等。
17、培训室用用培训之用，如没有特别指示，不准在时面看书，阅报和休息。
18、美容室在随时在准备状态之中，所床位不能堆入任何杂物。
19、如果有需要，美容师必须服从公司的加班安排，不得有托辞或拒绝做客等现象。加班后由加班人填写加班报表交至主管。可补尝双薪。属自已工作未做完拖延时不算加班。
20、未轮值美容师不得进入咨询处与客人交谈，并禁止在前台柜台内逗留。
21、美容师开单必须规范，如有不清楚的地方，可以向美容主管询问；如困开单问题对美容院构成损失，将追究其个有责任。
22、美容师不得随意出入美容院，进餐及去洗手间必须向前台主管打抬呼，且不得超过时规定的进餐时间(1小时)。如因特殊原因离开美容院，须经主管同意。
美容院前台的规章制度 篇2
美容院管理制度
一、仪容仪表
1、员工应注重仪容仪表。
2、员工上班务必身着工装、佩戴工号牌和统一规定的发夹。工装务必持续干净、整齐。
3、员工上班前务必化淡妆(顾问还须化眼影、粉底、腮红)，当班期间持续面色自然、面带微笑、大方得体、端庄自信的职业形象。
4、员工上班不得佩戴手饰(如手链、手镯、戒指等)。不准留长指甲，不准涂指甲油。给顾客服务时，务必佩戴洁净口罩。
5、员工在上班时不准依偎墙壁、柜台，不准有当着顾客面剔牙齿、掏耳朵、打哈欠或高声喧哗等不雅行为。
6、员工上班不准吃有异味的食物(如大蒜等);不准吃零食、干私活(如洗衣、织毛衣、编织小玩具等);不准在工作区域内(不含员工食堂)吃早？、晚点。
二、言谈举止
1、员工上班一律要使用标准普通话。
2、提倡礼貌用语，为顾客服务，禁止用服务忌语。
3、员工与顾客交谈态度要和蔼，不卑不亢，自觉控制语音，语调要平稳。如与顾客相遇时，要主动让路；与顾客同行时，应让顾客先行；在给顾客端茶送水时，杯子要放在顾客坐位的右上角。
4、员工上班接待顾客或接听电话，务必按照会所规定的流程及话述开展工作。不准在顾客面前讲一些有损会所形象的语言。
5、员工对待顾客提出的问题和要求，要认真聆听，耐心解释，解答不了的问题，应及时请示汇报。
三、工作守则
1、员工上班一律不准身上携带手机进入会所服务区域，不准用会所电话接打私人电话。
2、房间服务灯亮时，除顾问、技术主管协助美容师开展工作外，其他员工不得擅自闯入房间。
3、员工凡在会所内拾到顾客钱物，务必原封不动将钱物上交会所行政部处理。不准私藏、私分或私吞。
4、员工要树立当家作主，勤俭节约的新风尚。上班做到“人走灯灭，人离笼头关”，不无故浪费水、电和燃气。
5、员工不得在会所服务区域内会见亲友。
6、严禁窃取任何属于会所或他人私有的财物，一旦发现，予以严惩。
7、严禁泄漏会所商业信息、财务机密及经营状况。
8、员工不得在会所经营区域内，追逐嬉戏，吵嘴打架，大声喧哗。
9、禁止员工利用工作之便，向顾客谋取个人利益，不准理解顾客礼品或收取小费。
10、员工不得在会所擅自集合、张贴标语，进行非法宣传活动。禁止造谣惑众，煽动他人违反会所规章制度。
11、员工应服从会所工作安排，无正当理由，不得拒绝工作调度。
12、员工上下班应从员工专用通道出入。
13、上下班员工交接班时，务必把职责范围内的设备、设施、工具、容器、仪器、钱物及完成任务状况交接清楚。
14、顾客要求参观会所，务必事先经会所总经理批准，不准随意带人进入会所重要部门或到存放仪器、设施设备等处参观。
15、员工负有保护会所财产和顾客钱物安全的义务及职责。如因工作失职造成经济损失的，由失职者承担赔偿职责。
16、员工应遵守会所设施设备、仪器、工具的安全操作规程。未经许可，严禁私自在员工宿舍安装各种电器设备和私拉电线。
17、员工务必熟悉会所工作区域内灭火装置的位置及使用方法。如遇意外事故，应服从统一调度并用心参与排除工作。发现可疑人员，应及时向会所总经理或行政部汇报，并跟踪防范。
18、会所发出的文件、通知和规定等，员工务必在三天之内阅读并签字确认。每一天的会议记录应当天签字确认。否则，其后果自负。
19、员工除上班时间外，有义务参加会所统一组织的学习、培训、会议和文娱体育等活动。
20、员工上班务必坚守工作岗位，满负荷、高效率地工作。并模范带头、自觉遵守会所的各项规章制度。
21、员工除服务顾客外，严禁在会所使用公共物品或做私活：如在客房换衣服；在会所洗衣物(包括工作服);用会所的抽纸、卷纸、吹风等。
第六章轮牌站岗管理
1、会所顾问、美容师分为A组和B组二个小组，划归顾问组组长领导。美容师属本小组顾问直接领导、管理和业务调度。
2、各组美容师、顾问要服从收银员每日的安排，并按规定程序轮牌，美容师在地营业厅大门旁站岗候客，顾问可坐岗候客。
3、各小组的顾客优先由各小组美容师服务。指定顾客由指定美容师服务，但是牌；做客时要翻牌，轮牌时除打牌，同时也要翻牌；美容师第一天少牌的，第二天就是头牌，以此类推。
4、头牌美容师上早班应在一楼营业厅候客，如一小时内仍没有等到顾客的，在告知收银员后方可坐岗(直到等到顾客为止)，同时收银员应及时用内机通知下一牌美容师到地营业厅站岗候客，每30分钟由收银员叫人换岗一次。
5、美容师轮换站岗，因工作或其它状况需要离岗时，务必事先告知收银员，并填写好起止时间，方可离岗，否则视无效站岗；美容师每人每日除正常轮牌站岗候客外，务必站满一个半小时(含一个半小时)，没站满的第二天补站；美容师凡连续三天因忙于服务顾客，无时间站岗，须经本小组顾问、收银员证明，行政部经理批准的，能够不补站岗；美容师凡有时间补站岗而不肯补站的，应停牌补站岗，收银员按时通知其站岗，三分钟内务必到岗，否则每人每次罚款5元，严重不服从管理的美容师第二天停牌叫岗；美容师轮牌站岗，每隔三天，由行政部经理检查清理一次。凡发现有违规的参照《奖惩制度》有关条款处罚。
6、早班美容师每日在下班前15分钟不轮牌，由收银员安排当晚班的美容师继续轮牌，在地营业厅站岗候客；凡当天顾客安排但是来的状况下，早班美容师务必无条件加班，拒单者每次罚款50元，并视其情节，严重者可停牌一天至一周(七天)，罚款务必当天交行政部，如逾期不交者，在当月工资中按双倍处罚。
7、美容师的指定顾客在无预约状况下来的，如该美容师有时间，顾问务必安排该美容师为其服务，如顾问在安排上出差错，由顾问赔单给美容师(含轮牌安排)。
8、收银员务必在上午10点半钟提前通知二牌美容师在11点20分钟之前就中餐完毕，11点半钟准时到地营业厅换岗候客；下午5点钟前通知接岗的美容师5点钟准时换岗。
9、当天凡头牌美容师在服务顾客，应由没做事的二牌美容师到地营业厅站岗候客，如头牌美容师服务顾客已完毕，仍由头牌美容师优先在地营业厅候客；其它状况按照第3、4条执行。
10、美容师不得无故在顾问安排顾客时说有事，或说身体不舒服拒绝接待、服务顾客。如美容师有特殊状况的(如生理原因只不安排做BB16，其它项目照常安排)，务必提前二个小时向行政部经理申请批准后，由行政部经理告诉收银员划好预约表，方可不排客；凡因顾客多、业务繁忙，顾问安排其他美容师但是来的状况下，由行政部经理安排已请假或休假的美容师无条件回会所接单，如不服从行政部经理安排的，按本制度第6条处罚。
11、头牌美容师既不在服务顾客，又不在员工休息室待岗，也没向收银员报告其去向，造成地营业厅空岗超过15分钟仍找不到人的，按《人事考勤制度》有关条款处罚。
美容院前台的规章制度 篇3
美容院员工管理制度
1、工作时间不得打私人电话，不得吃零食、吸烟、渴酒、大声喧哗、追逐、打闹、私会顾客和家人。
2、工休按店内轮休制执行，临时事假须上班时间前请示店长或经理批准；请假须真实反映状况；请假面具一天以上须书面申请经理批准，超过批准期限视为旷工。
3、工作时间须束发，穿着工作服，整齐清洁，佩戴工作牌，淡妆，刘海不得长过眉毛，不能留长指甲，做护理时戴口罩，上班时间不能在手上佩戴首饰。
4、努力培养和提高专业接待素质，按规定礼仪礼貌用语，微笑、亲切接待顾客，主动问候顾客，接待厅内见到顾客须起立，主动为顾客开门。为客人换鞋、铺床，迎三送七，送客人出门不能少于三步。不能在上班时间把个人消极情绪带入店内，影响同事和顾客。
5、尊重顾客。虚心听取意见和推荐，并按状况及时包馈给店长或经理，无论如何不准与顾客发生争吵。
6、美容师之间互相尊重、关心和照顾，礼貌用语，严禁在营业场院所内讲脏话，争吵、打闹、发脾气，摔物品等言行。
7、服务工作安排，工作用心主动，主动联系及预约顾客，工作不拈轻怕重，挑三俭四，自觉服务工作安排。不经店长或经理同意，不能随意调班，和擅自安排工作或休息。
8、不能在店内从事工作业务无关的事情。
9、给顾客作护理时，沟通顾客应轻声细语，美容师之间不允许相互开玩笑取乐，喧哗、议论事情。无论上、下班时间，均不能躺在美容床或伏在工作台上休息、睡觉(特殊状况须请示店长同意)
10、自觉维护本店的形象、声誉，用心带给有利于本店发展的方式方法。不准在店内议论他人是非或与顾客议论本店内部是非。
11、节约用水用电，杜绝浪费行为。做护理不准偷工减料或铺张浪费。
12、严格执行卫生清洁制度。
13、上班时间手机调到震动状态，给顾客做护理时不准接私人电话，电话资料由他人代为转告或改时间打入，接听时间不准超过3分钟，顾客预约电话请他人代为登记。
14、每一天早、晚班务必交接班，清点货品及营业款。
15、当班时间务必按规定填定各类报表。
16、不能利用上班时间从事个人护理，从事个人护理按有关规定现金结帐。美容师个人购买产品仅供本人使用，严禁利用职务之便损害本店的利益。
17、正规合理的使用美容仪器，爱护美容院设备，产品根据需要放入冰箱低温保存。
18、严格保密顾客资料。未经店里(经理)同意，不准私自借用店内资料、物品，不准对外泄漏本店内技术、管理资料及具体经营数据。
19、业务经理(店长)对属下美容师有绝对领导权和管理权，美容师务必服从安排。工作时间不得打私人电话，不得吃零食、吸烟、渴酒、大声喧哗、追逐、打闹、私会顾客和家人。
20、不得向顾客索要小费，或利用工作之便假公济私，谋取私利。
21、每周三上午10∶00～11∶00本店例会(11∶00前不预约客人)，全体员工须准时参加。
员工管理规章制度 篇4
一、员工守则
（一）管理人员必须保持服装整洁，仪表端庄、精神饱满。
（二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。
（三）必须严格遵守公司轮值时间，按时上下、班（交接班），不得无故迟到、早退。
（四）管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。
（七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。
（八）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。
（九）不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。
（十二）必须尊守和执行公司所发出的一切通告办事。
二、管理公司
（一）按照规定时间当值，不可擅离职守。
（二）在当值时不得饮酒、吸烟、打瞌睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。
（五）服从上级指导，完成所指定工作。
（七）执行各项任务时，必须要有礼貌，谨记服务至上，礼貌第一。
（八）如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，应立即协助其家人招呼救护车或代办报警。
（十）管理处须设置急救药品，如绷带、药棉及抢救药品等。
三、保安工作
（三）与住户保持密切联络，以便就保安问题，经常交换意见和互通消息。
（十）详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。
（十一）若发生罪案，应采取下列步骤协助破案。
四、公共卫生
（一）清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电停车场及天台等公用地方。
（二）劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方，以免影响卫生和阻塞通道。
（四）如发现天台、天井或公用地方积存污水，应立即清理，以免蚊虫滋生。
（五）如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂，应速安排处理。
（六）劝喻住户淋花时要特别小心，勿将水淋到阳台外面，以免影响下层和下面行人。
五、电梯
（二）劝喻用电梯搬运物件者，不可超重，防止造成事故。
（三）乘用电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批搭乘，以免超载发生危险。
（四）住户应留意，切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。
（五）保安值班人员时刻注意闭路电视，警惕坏人恶意破坏电梯或梯内设备。
（六）经常清除电梯门路轨内经常积存的垃圾，以免影响梯门开关。
（九）电梯槽底有积水时，应及时报告上级处理，同时研究水的来源，及早修理。
（十）凡有水进入电梯，应即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全的地方。
（十一）电梯机房钥匙及电梯门钥匙，除修理人员或保安消防人员外任何人不得使用。
（十六）电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态，以免紧急时无法求救及导致窒息。
六、电力系统
（一）修理电气设备，应聘请持证的合格技师。
（八）在大厦出入口处，应备有充电式紧急照明系统。
（九）大厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁，不得放置杂物。
（十）大厦供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常的`供电。
七、消防
（四）利用通告、图片等形式使住户了解如何使用消防设施和消防设备，以备应急。
（五）每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等，千万不可有阻塞情况发生。
（六）教育和制止孩童不要***和燃放烟花、爆竹等物品，避免引起火警。
（七）留意公用电线，如有破损和不符合规定时，应立即修理和更换。
（九）劝告拜神的住户小心燃点香烛，并制止住户在走廊燃烧香纸。
（十二）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯。
（十三）切勿将放火门打开，以免万一发生火警时，浓烟散播及火势蔓延。
（十四）报案时，必须清楚说明现场地址，报案人姓名及管理处电话。
（十五）所有消防装置，应由认可的消防监查单位每年最少检查一次。
八、气体燃料泄漏
（一）如发现气体燃料泄露时，应立即熄灭现场附近所有火源。
（二）打开气体燃料泄漏单位及附近有关住户的门窗，使楼宇空气流通。
（三）切勿吸烟、点火、按动门铃、电开关等任何电制及电器。
九、楼宇结构及维修
（三）天花板或外墙有漏水，应即通知单位主管及有关住户修理。
（四）在巡逻时发现下列情况，应立即向上级报告并研究修理方案进行修理：
（五）住户安装的铁闸掩出走廊、阻塞通道，应予以制止并报告上级。
十、停车场管理
（三）了解和掌握车主的车型姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、座号等等以便与识别。
（十）保持停车场内清洁卫生，每日必须清扫一次。
十一、有关廉洁条款
（一）良好及有效的大厦管理工作有赖于住户及业主的合作和各级管理人员的信心及支持。如各级人员都采取一种廉洁奉公的态度办事，住户和业主定会全力支持管理工作，使环境能进一步改善，因此各级管理人员均须有清正廉明的精神。
（二）凡受雇于大厦从事执行大厦事物者，包括管理人员、保安员、清洁工人、修理人员、经理等人，均属大厦的职员。故执行工作期间均受本工作守则的约束，不得索取或接受任何利益。
房地产调研报告 篇5
近年来，随着房地产开发的持续升温，带动了小城镇房地产开发的蓬勃发展，小城镇房地产开发形式多种多样，其具体表现形态为：一是自主开发。由开发商自行完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、销售的全过程。二是委托开发。由相关单位或组织划拔土地委托开发商进行开发，建成后交付委托单位，开发商按约定收取开发佣金。三是联合开发。由一方出土地，另一方出资金，双方或多方联合完成开发并按合同约定分配收益。四是合伙自建。由个人以自然人的身份合伙自建，按协议进行房屋分配。在上述形式中又以联合开发和合伙自建为主要形式。
因此，小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相比具有“非典型”性的特点。随着开发规模的逐年扩大，在扩大农村消费需求，完善城镇功能的同时，对地方税收的支撑作用也愈显重要。
一、小城镇房地产开发的现状
房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的趋势，既有政府主导的镇区规划项目和工业园区建设，也有企事业单位、村民委员会组织参与的房地产开发，更多的是个人或由自然人组成的团体进行的自主或联合开发（包括合伙自建）。多元化开发带来了税收征管中的一系列问题，最为突出的是无证经营问题。如村级组织及个人进行的房地产开发，大都没有办理税务登记。由于小城镇房地产开发具有其独特个性，加之税收征管手段相对滞后，小城镇房地产开发的税收流失现象较为普遍，一些房地产开发企业在开发经营房地产过程中，为了达到少缴或者不缴税收的目的，往往挖空心思，改变交易性质，减少交易金额，广泛存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为。一般是在签订真实合同之外，以各种利益诱导购房户签订假合同，隐匿真实合同，并以假合同应付检查和办理相关证件；假借住户名义“共同”集资，“联合”开发，签定“集资建房或私房联建”协议，将开发交易行为改头换面为自建联建行为，以逃避纳税义务。这类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商，大多既无房地产开发资质，又不进行注册登记，投资者利用各方面的关系，有的开发商先以其他村民民义办理土地使用证，在开发中再转户，更有甚者在从事房地产开发之前将土地使用权直接办理到购房者名下，堂而皇之地将房地产开发变为私房联建或个人集资建房，以达到少缴甚至不缴税费的目的。
小城镇房地产开发大多由自然人投资入股，开发商法律意识淡薄，纳税意识偏差，往往不择手段偷逃或挤占国家税款以追求利润最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的恶意偷税心理普遍存在，具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不能按规定如实申报其应税项目，有的甚至采取假合同、假集资、假联建等手段逃避税收，给税务部门税收征管带来较大的难度。并且，由于房地产开发过程比较复杂，涉税环节多，涉及的税种也多，客观上给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间，税务机关例行的帐面检查是很难查到其筋骨的，其结果只能是进一步助长开发商偷逃税的侥幸心理。同时，由于房地产开发商的主要销售对象为消费者个人，两者具有利益上的一致性，对于出现的“阴阳合同”，地税机关很难核实，“以票控税”也难以达到预期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成时间的影响，地税机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证。还有的通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的'。
涉税信息不对称导致税收管理滞后。利益驱动，部门之间协作不强。通常开发一个房地产项目，必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度，这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。尤其在涉及到本部门利益时，部门之间相互缺乏协调配合，有的甚至互不相让，相互争扯。这样，在房地产开发过程中地税部门难以有效地参与管理和监督，造成房地产税收征管难。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息，都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的。由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换，税务部门往往只能在房地产开发企业开发、销售房屋后介入管理，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。尤其是在农村小城镇，对房地产业缺乏综合协调管理，行政管理部门往往各自为政，甚至部分工程项目规划立项手续不全，税务部门从规划、建设等部门也无法取得相关信息，更谈不上对项目进行及时管理和有效监控。
税源管理相对粗放导致税收流失。受外部环境和税务机关自身的征管力量及征管手段的制约，对小城镇房地产业的税源管理总体上较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存在。从外部环境来看，由于各部门的管理职能分割，加之各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，与税务部门的协作配合相对乏力，进行“源泉控管”的积极性不是很高，地税部门仅仅依靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。从内部情况来看，受信息掌控难的制约，房地产各环节税源分析对比与税款实现及征收无法实施同步监控，无法进行有效的跟踪管理，影响了税款的正常入库。加之地税机关自身的征管力量薄弱，而开发商流动性大、稳定性差并且多是异地开发，一旦工程完工结算后，既不办理税务登记注销手续，也不办理税款结算手续，立即卷铺盖走人，造成事实上的税收流失。
二、对加强小城镇房地产税收管理的建议
（一）开展针对性的税法宣传。 进一步理顺税收政策。一是大力广泛宣传涉及房地产业的有关税收政策；二是从法律法规政策上准确界定和掌握自建房、代建房、联建房、集资建房、开发房等各种建房形式的税收政策，并在实际工作中正确运用；三是完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度进一步加强农村建筑业的税收管理，更好的规范建筑业纳税行为
（二）深化社会综合治税，充分依托社会力量，搞好协税、护税工作。建立由乡镇土地管理所、村镇建设服务部、村支两委和地方税务机关组成的农村零散建筑业协税、护税组织，建立健全村委会负责制度，乡镇党委政府把各村宅基地的管理列入村委的目标责任制考核范围。村委会要详细掌握辖区内的宅基地使用情况和建筑施工队的建筑数量，并对承揽人员和施工队情况进行登记。健全税收联席会制度，定期召开联席会，由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农村建房情况。通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征收进行把关。做到从上到下齐抓共管，治理了“三乱”，规范了税收征管秩序，增加了财政收入。
（三）建立基础性的征管制度。1、强化纳税申报制度，实行按项目核算申报，不能分项目建帐核算的由税务机关按工程形象进度或预收款情况预征税款，工程竣工结算开具发票时多退少补。2、建立房地产基准价格计税制度，建议政府有权的部门定期公布本地区不同地块房屋的交易基准价格（售房均价），税务机关有权以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低，有权以交易基准价确定为计税依据。3、建立二手房转让的登记、申报制度，及时掌握监控二手房转让的交易情况4、建立核定征收制度，税务部门在对当地房地产行业利润率和税负进行测算的基础上，根据房地产行业应缴的各种税收及附加，核定房地产业税收综合征收率，实行“以票控税，分次纳税，年度清算，多退少补”。在目前小城镇房地产企业财务核算较为混乱、税收监控难以有效跟进的情况下，实行核定征收不失为一种简便易行的征管措施。
（四）针对一些建筑扭曲“联户建房”的本质，偷漏房产销售环节的部分税收问题，及时找准问题症结，切实采取措施，堵塞税收漏洞。一是事前备案。施工前，要求联户建房的建筑施工单位必须提供真实准确的联户建房合同、联户建房***、联户建房施工设计图纸进行备案，当地税务所严格审核联户建房的真伪。二是事中监管。施工建设期间，税收管理员深入施工现场，调查核实联户业主、建筑成本、建房单价、建房面积等，核对建筑施工单位提供资料的真实性、完整性。三是事后检查结算。工程竣工后，抓住“谁拥有土地使用权，谁就拥有房屋初始权”实质，核对最初报送的联户建房业主与最终的房屋产权证业主是否一致，据此分不同情况办理税款结算。四是明确房屋建筑成本下限定额。对会计制度不健全的建筑施工单位修建房屋的最低成本进行核定，制定成本定额标准下限，并实时根据市场价进行调整最低建筑成本核定征收税款。工作人员应各尽职守，严禁推诿扯皮，不负责任。土地房建办工作人员必须严把建筑面积关口，，严禁弄虚作假、营私舞弊造成税款的流失。
（五）加大震慑性的查处力度。针对小城镇房地产开发的特点，以具有开发性质的合作建房和自建行为为重点，采用实地核查和外围调查相结合等有效税侦手段，积极拓展税务稽查的深度和广度，加大惩处力度，对查出有偷逃税款、久拖不缴的纳税人依法采取税收保全、强制执行等刚性措施，对偷逃税大案、要案严格依照法律程序移送司法机关追究刑事责任。要通过税收刚性惩处手段的积极应用，充分发挥其震慑效应，加大对房地产业的税收约束力度，切实建立小城镇房地产税收“有序征管”工作格局。
房地产调研报告 篇6
可行性研究过程中的误区及应对措施
（一）常见误区
1、一个标准的效益分析
如果项目可行性研究报告十分肯定地明确将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，会有很多不确定的因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2、先入之见的可行性分析研究
通过一些房地产投资项目失败的案例，发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金不继等等。通过失败的案例可以发现，房地产项目在可行分析研究过程中，只是从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性分析研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
（二）应对措施
1、重视专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。
2、提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。
3、建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作。通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的。信息整理为可用的数据。另外，还可加强项目后评价工作，按照四川交投集团《投资项目后评价指引》的方法和内容，通过分析对比，总结经验，改善投资管理和决策，进一步提高可行性研究的实用性。
加强房地产可行性研究工作的一些建议
（一）重视多方案比较
一般情况下，可行性分析要研究的不是单一方案，而是同时研究多种方案，有时几个方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。
（二）坚持可行性研究的客观性原则
客观性原则就是要坚持从实际出发、实事求是的原则，房地产开发项目的可行性研究是根据拟开发项目的具体情况进行分析论证而得出可行或不可行的结论，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。
（三）提高可行性研究编制人员素质
相当一部分房地产开发项目可行性研究编制人员可能就是一、两个人，不能适应房地产开发的多专业要求，而且编制人员往往不了解和熟悉房地产开发领域，他们能做的仅是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑、定量分析草率计算、经济评价流于形式。不能根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析，对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要，失去了可行性研究的真实性和指导作用。
五、结语
总之，可行性研究要以市场为导向，对房地产项目所涉及的领域、经济效益、技术可行性、环境、社会效益等方面进行全方位的论证和评估。项目可行性研究对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响。可行性研究要以增强企业核心竞争力、创造经济效益为中心，对房地产开发项目的各要素进行全面的调查研究和详细的测算分析，进行多方案的比较论证，最大限度优化方案。同时我们应注意房地产项目可行性研究中存在的问题，在工作中应避免这些问题的出现，发挥可行性研究的实际作用，使房地产项目的开发工作有据可依。
美容院前台的规章制度 篇7
一、美容师仪容仪表
1、每天着装整洁，淡妆上岗，微笑服务。
2、头发应经常清洗，不得有异味、烫夸张的颜色做夸张的发型，不留披肩发。
3、不配戴任何饰物，一天保持好妆容，不浓妆艳抹，不涂指甲油。
4、勤洗澡，勤换衣，保持身体无异味。
5、工服和工鞋应保持干净整洁，不留污点，保持清新亮丽。
6、站姿、坐姿、走姿要自然大方，端正优雅，面带微笑，热情，使用礼貌用语。
二、员工日常行为规范
1、员工须严格遵守本店的各项规章制度，按时上下班，不迟到，不早退、不旷工。
2、坚守岗位，未经批准不得擅自离岗，违者按迟到处理。
3、上班时间不得在美容院大声喧哗，吵架，睡觉。
4、上班时间不准吃早餐、吃零食，违者按迟到处理。
5、上班时间无紧要事情，不得多次接听私人电话，每次接听时间不得超过5分钟。
6、上班时间，不准将手机带进操作室，玩手机，发短信和接听手提电话。
7、爱护公共物品，仪器设备，不操作时处于关闭状态，拔掉电源，以免造成机器损伤。
8、 严禁在顾客面前发生争吵，讨论美容院及其他顾客问题，时时注意自身修养，保持良好形象。
9、员工之间应团结互助，不得恶意伤人，不准扎堆聊天，背后议论其它人和事。
10、不得与顾客发生争吵，要耐心与客人沟通解释，了解客人发牢骚的原因，以便更好地处理问题，树立企业和自身的形象。
11、遵守店内规章制度，轮流值班，头牌值班如发现没值班，扣除当天的工资及分成。
12、实行岗位责任制，保持各自岗位的清洁卫生，做好岗位工具的保养工作。
13、树立强烈的责任心，爱护公共财物，不得偷盗和浪费，操作完毕，物归原处，摆放整齐。
14、树立良好的职业道德，未经同意，不准私自给客人用超出护理范围的物品，一经发现按超出部分的5倍赔偿。
15、不得在客人面前谈论工资待遇，和店内的问题，给工作带来不必要的麻烦。
16、维护好自身形象，语气柔和甜美，微笑服务，物品轻拿轻放。关门开门注意不要发出声音，以免惊醒客人。
17、认真配合工作，服从领导安排和调遣，违者视开除处理。
18、自觉遵守各项规章制度，做到领导没在和在一个样，很好维护企业形象。
19、员工之间不得互相包庇隐瞒，违者重罚。
20、树立团队精神，不勾心斗角，不排挤他人，不损人利己，共同发展，共同进步。
21、维护美容院利益，不得带情绪上班，应创造良好的工作氛围和环境。
22、尊敬上司及领导，尊重同事，见面要问候，互敬互爱，保持良好的企业形象。
23、树立良好思想品德，公共物品丢失，客人物品在本院丢失，如果顾客直接交与美容师负责，负责人承担一切责任，如没有直接责任人，则美容院全体承担。
三、卫生制度
1、实行卫生岗位责任制，分区划片，保持店内环境卫生，做到全天整洁干净。
2、保持整体环境卫生，不乱堆乱放，不乱扔垃圾，物品摆放整齐，每星期一大扫除，不得将私人物品随便乱放。
3、操作完毕，将物品擦干净，放回原处，摆放整齐。
4、关闭仪器，拔掉电源，清洗干净，做到操作前和操作后两次消毒。
5、推车放回原处，车面清理干净，抽屉干净整洁，不乱堆乱放。
6、喷雾机不使用时，关闭电源，拔掉插座，三天1换水，1清洗，(用白醋浸泡)
7、床罩、沙发套应勤洗勤换，保持干净整洁。
8、客服不能和毛巾混在一块洗，数量不多，用手洗，甩干。
9、 产品展柜应保持干净，玻璃应擦干净
10、地面、桌面、台面、电话、音响、VCD，仪器必须全面保持干净整洁，爱护花草及时浇水。
11、卫生间镜面、水池、窗户、地面、洗衣机、消毒柜、便池保持干净，物品摆放整齐。
12、更衣室更衣柜台面、镜子、梳子、窗户、地面、椅子摆放整齐，保持整天干净。
13、SPA室地面、窗台、玻璃、木桶、淋浴房等要保持全天干净，不准在木桶和淋浴房倒水洗头，洗衣服，违者每次50次/罚款。
14、大厅窗台、镜子、地面、沙发 、展柜、桌子、保持全天干净、衣服应每天扫尘整理。
15、饮水机应勤清洗，勤换水、勤加水、以免造成机器损伤。
16、一楼大厅、地面、墙面、玻璃、门、桌子、花瓶、电话、皮肤测试仪、VCD、功放，每天必须擦干净，顾客档案整理整齐，台面不乱堆乱放。
17、拖鞋应做到每天清洗，轮流值日，保持鞋柜干净无异味。
18、工服和工鞋不得随便乱扔，美容床下面不得乱堆杂物，及时清理，做到无异哧。
19、随手关门，轻关轻开，不得发出声音。
20、节约水电、做到人走关灯、关水。
21、不准坐在床上聊天，吃饭，睡觉。
22、吃完饭，电饭锅、碗盘收拾干净。
四、考勤制度
1、员工须遵守店内的规章制度，按规定的时间上下班，不得迟到、早退和旷工。
2、每月3天公休，提前1星期安排，节假日照常上班。
3、每月事假不得超过2天，一年不得超过7天，否则扣除当月底薪，不打招呼者按自动离职处理。
4、有事须提前请假，如遇特殊情况，需第一时间电话通知管理人员，否则视为旷工。
5、员工不得私自调班、换班，需提前和有关管理人员申请，批准。否则，按旷工处理。
6、请自觉遵守规章制度，不可谎报军情，互相隐瞒，一经发现，双方各扣50分。
五、顾客管理制度
1、对待客人要热情，有礼貌，使用文明用语。如“欢迎光临”、“请”、“谢谢”、“对不起”、“谢谢光临”、“欢迎下次光临”等。
2、定期打电话给客人，提醒客人护理时间和下次护理的时间。
3、对新客人和特殊情况的客人，护理的第二天必须电话跟踪。
4、节假日打电话或短信问候，加强客人对本院的印象，让她觉得有一种重视感。
5、列出每月过生日的客人名单，进行电话或短信问候，必要可申请生日礼物或共同庆祝
6、对于第一次来咨询的顾客，应配合客人认真填写顾客档案，安排合理的流程。
7、认真对待每一位客人，认真完成每一道程序，不可偷工减料，应付客人，一经发现重罚。
8、如接到客人投诉，是员工自身原因造成的应当面和客人赔礼道歉，第一次记警告，两次以上，停薪培训，合格后方可上岗。
9、做活轮牌，点牌不走牌，不准挑客人，一经发现，扣除当天的工资和提成，屡教不改者，视开除处理。
10、如果是员工操作程序不当而引发的任何事宜，而带来的一切损失，责任人全权承担。
11、热情对待每一位客人，不准分高低贵贱，不得对客人无礼，不得和客人顶嘴，同等对待。
12、对客人认真负责，不准强买强卖，尊重客人的意见，合理地安排流程及家居使用产品。
六、财务制度
1、除收银员以外，任何人不许私自收钱。
2、客人买单时，应带客人到前台交付货款，须开收据， 客人签字，并注明卡号和排工号。
3、客人如欠款，应在档案上注明，服务的美容师签字，并在流水明细账上注明。
4、美容师离职前所有工作需交接好，美容师全权承担。
5、如发现收银员玩单，罚5000元，开除，并交往公安部门处理。
6、如发现员工玩单、多收款，少开单或没做开单，处罚20xx元，视开除处理，情节严重者交往公安部门处理。
7、如发现收银员私自玩单，扣除当月工资，开除处理，情节严重者，交往公安部门处理。
8、 收银员如账目不对，按实际金额全权赔付。
七、库房管理制度
1、 库房管理人员。应及时盘点，做好出库、入库账。
2、 每月的15日上交货物盘点表，如发现短货现象，按实际金额赔付。
3、 应每天做好销售状况表，每出一瓶产品，美容师应签字确认，以便日后查账。
4、 保持货物充足，特殊情况，应和美容师提前打招呼，以免工作脱节。
5、 每月一瓶产品。需经手人填出库单，库管和店长签字方可生效。增送产品，需有签字方可出库。否则视为缺货。按实际金额赔付。
6、 发现仓库管理人员私自卖货或拿货的视开除处理，扣除当月工资，情节严重者，交往公安部门处理。
八、奖励制度
1、 全勤、无请假、无迟到、无早退，奖20分。
2、 爱岗敬业，视店如家，提出好的建议公司采纳了，并给公司带来效益，奖20分。
3、 每月评出一名优秀美容师奖1朵红花，连续累计3朵红花，奖200元现金或产品。
4、 销售达20xx元客装产品(需现金)，奖50元。
5、 每月销售达3000元客装产品(需现金)，奖100元。
6、 连续2个月超额完成任务，奖金100元，(如第3个月没超过，奖金没有)。
九、 惩罚制度
1、 迟到、早退每分钟1元，超过30分钟，扣当天工资及提成及奖金。
2、 每月迟到3次，按旷工论处，旷工1次扣3天工资，连续旷工3次，按自动离职处理。
3、 上班时间擅自离岗，不坚守岗位，一次扣10分，超过3次，按旷工论处。
4、 上班时间接听手提电话，发私人短信，玩手机和做跟工作无关
的事情，1次扣50分。
5、 不准用美容院电话打私人电话，违者1次扣10分(市话)，长话以实际金额的5倍罚款。
6、 不服从上级领导分配，一意孤行1次扣10分，超过3次，按开除处理。
7、 上级分配的作业没按时完成的，扣除当天的工资和提成。
8、 卫生包干区不干净，1次扣5分，连续3次不合格，按旷工论处。
十、解聘和辞职
1、解聘：
(1)、在职期间表现差，心态不端正，不服从分配和调动，与同事之间矛盾恶化，不进取，欺蒙上司，损坏企业形象，偷东西等一切不良行为，经多次教育劝说无效的一律解聘，情况严重者，扣发当月工资及提成，并送往公安部门处理。
(2)、解聘后，未经上级领导同意，不准在美容院和宿舍逗留。由同事陪同，收拾好自己的行李，所有事情交接完以后。立即离开。
2、辞职
(1)、需提前3个月递交辞职报告，经领导同意批准方可生效。
(2)、辞职期间，工作不得懒散，不准带情绪影响其他员工，坚持到最后一天。违者扣除当月工资。
(3)、辞职期间，不得做出任何有损企业形象的事，盗取顾客档案，一经发现，扣发工资，情节严重者，送往公安部门处理。
注：以上各项规章制度，大家须严格遵守。
房地产调研报告 篇8
楼宇经济是随着经济社会发展和城市化的快速推进而出现的一种新兴都市特色经济。温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为主城区的区域，目前正加快推进产业升级转型努力构建以服务业为主导的现代经济体系。主动顺应城市化要求，大力发展楼宇经济，土地和资源要素瓶颈制约，是转变经济增长方式的应有之义。为此充分掌握和了解这一特色经济形态，更好地促进其发展，近期，区委政研室就此开展了专题调研，摸查了全区楼宇经济现状，并走访学习了成华、锦江、武侯等区的经验，思考了一些具体的对策建议，现将情况报告如下。
一、楼宇经济的主要特点及对温江的积极作用
楼宇经济是以楼宇为载体，吸引一些机构公司入驻进行办公、研发和商务活动的经济形式，是随着城市经济的发展而产生的一种新型经济形态。总体来看，楼宇经济有以下几个特点：一是楼宇经济是都市经济发展到一定阶段的产物。它的生存发展与城市的规模、地位和综合经济实力有明显的正向关系，城市规模越大，经济社会发展越快，集聚力和辐射力越强，越能促进经济要素的聚集。二是楼宇经济一般具有较高的投入产出回报。一般一栋高级商务楼里众多公司所产生的效益，往往胜过一占地面积很大的工业企业。三是楼宇经济必须以一批基础和配套较为完善、建设标准和智能化程度较高的楼宇为载体，而且这些楼宇应相对集中，最好是有一些CBD区。四楼宇经济所吸引入驻的多是一些企业本部、研发中心和销售中心，所从事的多为管理、研发和商务活动，无论对服务业的升级还是高端人才的聚集，都有十分明显的推动作用。
基于这些原因，国内外很多城市都曾先后把楼宇经济发展作为成区域发展的一个重要途径和抓手。如国际上的有美国纽约的曼哈顿、法国巴黎的拉德方斯、日本东京的新宿、中国香港特别行政区中环铜锣湾等；国内比较突出的青岛、上海、广州、天津等城市；市内的青羊、武侯、锦江、双流、都江堰等区(市)县。都这方面进行过很多的探索和实践，积累了很多成功的经验，可以供温江的发展进行借鉴。
就温江当前的。现实而言，主动顺应快速城市化的趋势，大力发展楼宇经济，对推动温江的发展跨越至少有以下几个方面的积极作用。一是能极大地促进资源节约，缓解我们用地、用电、用气等紧张的矛盾。二是能有力地促进我区产业结构的调整和提档升级，使温江服务业得到快速发展，并且是主要是高端的现代服务业和生产性服务业。三是能聚集和带来大量的人流、物流、资金流和信息流，刺激和带动周边诸如金融、餐饮、购物等更多产业的发展，培育和形成温江经济新的增长点。四是能通过一大批高品质楼宇及其配套设施的建设，使温江的城市服务功能更加完善，城市形象得到明显提升。
二、温江楼宇经济发展现状及主要差距
研究温江楼宇经济发展，必须首先对全区楼宇经济现状有一个仔细的了解。为此，我们通过借鉴其它地区的经验和标准，对全区建筑面积在3000平方米以上的商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)、企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)、营利性科、教、文、卫办公楼宇、城市综合体等四种类型楼宇，分已建成、在建、计划开工三种情况进行了相应的统计分析。
统计显示：目前，全区已建成的各类商务楼宇共计56座，建筑面积约72.1万平方米。其中，商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)48座，建筑面积57.8万平方米，占80.2%，在全区已建成的商务楼宇资源中占主导地位；企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)3座，建筑面积7.6万平方米，占10.5%;营利性科、教、文、卫办公楼宇2座，建筑面积5.4万平方米，占7.5%;城市综合体和其它商务楼宇3座，建筑面积1.3万平方米，占1.8%。
房地产调研报告 篇9
近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。
一、当前房地产市场存在的主要问题
（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供"保护伞"，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。
（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。
（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的`房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有"投资、就业、升学"等禁止性内容，误导消费者。
（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定"霸王条款"，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。
（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积"缩水"、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。
二、加强建筑房地产市场监管的措施
对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。
作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。
（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管
土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。
（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为
一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。
二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为20__万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处"两虚一逃"违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。
三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。
（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处
一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。
二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。
三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。
（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制
一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业"经济户口"。同时，建立"黑名单"和"黄牌警告"制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。
二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。
三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。
四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。
五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。