我国土地市场的发展现状与对策（最新7篇）

三人行，必有我师也。择其善者而从之，其不善者而改之。本页是爱岗的小编沧海红颜帮大伙儿找到的7篇我国土地市场的发展现状与对策，欢迎参考。

土地市场分析 篇1

关键词：建筑场地；岩土工程勘察；岩土特征；分析与评价

Abstract：In this paper， combining with the high-rise construction site geotechnical characteristics in Baiyun New Town， Guangzhou instance. The author analyzed the foundation geotechnical engineering feature and hydrogeological conditions of a high-rise building. Based on the actual situation on the building site geotechnical characteristics analysis and evaluation and judgment， provide reasonable suggestions.

Key words： construction site， geotechnical engineering exploration， geotechnical characteristics， analysis and evaluation

中图分类号： 文献标志码： 文章编号：

1 工程概况及勘察方法

1.1工程概况

拟建场地位于广州市白云区云城西路东侧白云旧机场内，场区南侧紧靠齐富路，西侧为云城西路，东侧紧靠萧岗涌（沟），北侧为废土堆填区。由两个地块组成，其中一号地块：用地面积41967平方米，建筑面积117927平方米，建筑限高70米；二号地块：用地面积18998平方米，建筑面积53384平方米，建筑限高70米。正在运营的广州地铁二号线紧靠一号地块东侧向北，穿过二号地块至萧岗站。结合本工程的具体情况，本工程重要性等级为二级，工程场地等级为一级场地（复杂场地），工程地基等级为一级地基（复杂地基），综合确定工程岩土工程勘察等级为甲级。

1.2勘察方法

此次勘察采用冲击和回转全取芯法钻进、现场鉴别，结合标准贯入测试、现场简易抽水试验及取试样作室内试验的勘察方法，完成勘探孔111个（其中取样测试孔54个），勘探总进尺3254.10米，标贯测试812次，简易抽水试验2孔，取土试样192件、岩石试样48组、水试样4组。

2 场地工程地质条件

2.1气候、气象

场地所在地区属海洋性亚热带季风气候，以温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短为特征。常年温暖湿润，四季如春，全年平均气温20-22为摄氏度。一年中最热的月份是7月，月平均气温达28.7℃。最冷月为1月份，月平均气温为9～16℃。平均相对湿度77%，市区年降雨量约为1720毫米。全年中，4至6月为雨季，7至9月天气炎热，多台风，10月、11月、和3月气温适中，12至2月为阴凉的冬季。

台风是影响广州市的重要天气系统。5～10月是广州市的台风季节，盛夏的7、8、9三个月，热带气旋影响和侵袭广州市的可能性均较大，分别占全年的71.4%和81.5%。据1949～1993年资料统计，有23个台风对广州影响较大，造成广州8级以上大风（或极大风速≥24.5米/秒）、日雨量在100毫米以上的大暴雨。

暴雨主要集中在夏季风盛行时期，每年4～9月夏季风盛行，暴雨显著增加；10月至翌年3月，主要受冬季风控制，暴雨显著减少。广州市暴雨季节长，暴雨日数多。从广州市各地平均状况看，除12月份没有暴雨外，其余各月都有，最多出现在春夏之交的5、6月，是防汛的紧张阶段；其次是8月、4月和7月；再次是9月，其它月份均极少出现暴雨。据1908～1988年80年的（缺1945、1946、1947年资料）统计结果，1908～1988年共出现暴雨152次，平均每年1.9次，最多年份达7次。

2.2区域地质构造与区域稳定性

根据区域地质资料，拟建场地区域位于华南褶皱系（Ⅰ级单元）赣湘桂粤褶皱带（Ⅱ级单元）南部的粤中坳褶束（Ⅲ级单元），广花褶断群（Ⅳ级单元）东南缘的流溪河断陷（Ⅴ级单元）中。

近场区活动断裂构造比较发育，总体上可划分为北东向和近东西向三组。构造上位于广从断裂以西，新市断裂以东，黄婆洞断裂以北范围内。（1）广从断裂：广从断裂是流溪河断陷、白云山-萝岗断隆、广州断陷、盐步拗陷等构造单元的分界线。断裂两侧的岩性、岩相、古地理都有很大的差异，断裂开始发生于加理东期，活跃于中生代以来，至今仍在活动。断层走向NNE-NE，产状倾向NW，倾角40°～60°，属正断层。（2）新市断裂：为新市走向断裂组，断裂经过燕山运动的改造，以致褶曲常被错动或不完整，同时也出现了相同逆冲断裂造成中生代地层呈“地堑”型的单斜构造。断层走向NNE-NE，产状倾向以东为主，倾角30°～70°不等，属顺走向逆断层。（3）黄婆洞断裂：位于白云山北侧黄婆洞近东西向的谷地，产状不明，西段切过上古生界地层，东段切入变质岩中使石英岩层右行错动，并见绢云母化、石英岩化的压碎岩及硅化角砾岩。

查阅《广州市航空遥感基岩地质图说明书》（1：50000），场区内无明显断裂带通过，地质构造条件简单，钻孔内未发现断层、断裂构造形迹，总体上区域地壳基本稳定。

2.3地形地貌及工程环境

拟建场地原始地貌属广花凹陷冲积盆地，工程场地较为平坦，可见旧机场跑道，一号地块的西南角及二号地块东侧可见到当地村民种植的菜地及香蕉林，地形稍有起伏，地面高程介于14.15～18.81米之间，平均高程15.91米。场地东部的萧岗涌（沟），水深约0.10～0.60米。

2.4岩土结构特征及其物理力学性质

根据野外钻探揭露情况，勘察场地内岩土层分布自上而下分别为：人工填土层（Q4ml）、冲积～洪积土层及砂层（Q3+4al+pl），局部夹河湖相沉积层Q3+4al、残积土层（Qel）及石炭系上-中统壶天群石灰岩（C2+3ht），现分述如下：

1）①层人工填土（Q4ml）：主要为杂填土和素填土，颜色较杂，主要为褐黄色、灰色、灰褐色、褐红色等，局部地段顶部可见植物根茎，且部分地段的填土为近年堆填。在旧机场跑道范围内表层多为0.50～0.60m砼路面。

素填土组成物主要为粉质粘土、中粗砂、碎石等；杂填土则含有砖块、砼块等建筑垃圾或生活垃圾，大部分稍压实～欠压实，稍湿～湿。层厚为1.00～7.30m，平均厚度为2.97m。

2）②层河湖相沉积层（Q3+4al）：主要为淤泥及淤泥质土，呈灰黑色、深灰色，饱和，流塑状，粘性好，具腥臭味，含少量有机质及粉细砂。零星分布，多呈透镜体。层厚为0.60～2.80m，平均厚度1.59m。

3）③-1层冲积～洪积粉细砂层（Q3+4al+pl）：主要为粉砂、细砂，呈灰白色、浅灰色、灰黄色等，石英质，含粘粒，级配不良，饱和，多呈松散～稍密状。局部夹薄层粘性土。零星分布，层厚为0.65～8.60m，平均厚度2.85m；③-2层冲积～洪积中粗砂层（Q3+4al+pl）：主要为中砂、粗砂，呈灰白色、浅灰色、灰黄色等，石英质，含粘粒，级配不良，饱和，多呈松散～稍密状，局部中密及密实状。其中：中砂粒径较均匀，粗砂粒径多为0.5～1.0mm。该层局部夹石英质碎石。本层局部分布，层厚为0.60～6.20m，平均厚度2.35m；③-3层冲积～洪积砾砂层 （Q3+4al+pl）：主要为砾砂，呈灰白色、浅灰色、灰黄色等，石英质，含粘粒，粒径为2.0～5.0mm，级配不良，饱和，多呈稍密～中密状。零星分布，层厚为0.60～3.50m，平均厚度1.71m。

4）④-1层冲积～洪积软塑状粘性土层（Q3+4al+pl）：主要为粘土及粉质粘土，局部为粉土。花斑状，呈褐黄色、棕红色、灰白色相间、深灰色及灰绿色等，含少量砂粒，局部夹粉细砂薄层。零星分布，厚度为0.60～6.00m，平均厚度2.45m；④-2层冲积～洪积可塑状粘性土层（Q3+4al+pl）：主要为粘土及粉质粘土，局部为粉土。花斑状，呈褐黄色、棕红色、灰白色相间、深灰色及灰绿色等，含少量砂粒，局部夹中细砂薄层及夹石英质碎石，d=2-3cm，棱角状。本层大部分布，厚度为0.40～25.60m，平均厚度4.66m。④-3层冲积～洪积硬塑状粘性土层（Q3+4al+pl）：主要为粘土及粉质粘土，局部为粉土。花斑状，呈褐黄色、棕红色、灰白色相间、深灰色及灰绿色等，含少量砂粒，局部夹中粗砂薄层及夹石英质碎石，d=2-5cm，棱角状。本层零星分布，厚度为1.50～16.10m，平均厚度6.93m。

5）⑤-1层残积软塑状粘性土层（Qel）：主要为粘土及粉质粘土，以粘粒为主，质较纯，局部含少量-大量细中砂。局部夹灰岩质碎石，d=2-3cm，棱角状。本层零星分布，层厚为0.20～9.00m，平均厚度2.46m；⑤-2层残积可塑状粘性土层（Qel）：主要为粘土及粉质粘土，以粘粒为主，含少量中粗砂。局部为粉土及夹灰岩质碎石，d=2-5cm，棱角状。局部地段碎石富集。本层大部分布，层厚为0.60～19.60m，平均厚度7.01m；⑤-3层残积硬塑～坚硬状粘性土层（Qel）：主要为粘土及粉质粘土，以粘粒为主，质较纯，局部含少量粗砾砂。局部为粉土及夹灰岩质碎石，d=2-6cm，棱角状。局部地段碎石富集。本层零星分布，层厚为2.60～15.90m，平均厚度7.44m；⑤-4层残积中密～密实状碎石土层（Qel）：主要为碎石土，母岩成分多为微风化石灰岩，d=2～8cm，棱角状，骨架颗粒呈交错排列，填充可塑～硬塑状粉质粘土。钻进困难，钻杆跳动较激烈，孔壁较稳定。本层零星分布，层厚为0.50～11.45m，平均厚度3.62m。

6）⑥-1层石炭系上-中统壶天群中风化石灰岩（C2+3ht）：主要为溶蚀状石灰岩，呈浅灰色、灰白色、灰黑色及肉红色，岩芯呈短柱状、碎块状（短柱状的岩芯多呈半边岩，半边溶蚀面），岩芯较破碎。溶蚀现象发育，岩芯表面多被方解石岩脉穿插。隐晶质结构，层状构造，岩质较坚硬，性脆。岩芯采取率平均为66%（58～100%），岩石质量指标（RQD）平均为52%（0～75%）；⑥-2层石炭系上-中统壶天群微风化石灰岩（C2+3ht）：呈浅灰色、灰白色、灰黑色间肉红色，岩芯多呈长柱状、柱状，局部为短柱状及块状。岩石组织结构基本未变，溶蚀现象较发育，网状方解石脉发育。隐晶质结构，层状构造，致密，岩质硬，锤击声脆。大部分岩芯表面光滑，较连续、完整。岩芯采取率平均为95%（86～100%），岩石质量指标（RQD）平均为87%（66～100%），岩体较完整。

2.5特殊性岩土、不良地质作用和地质灾害

勘察场区范围内分布的特殊性岩土主要有人工填土、软土、残积土及风化岩，未发现有滑坡、崩塌、泥石流、地面沉陷等不良地质作用和地质灾害现象，但由于基坑开挖施工有可能引发或加剧次生地质灾害，如地面沉降、地面塌陷等。

土地市场分析 篇2

关键词：土地出让；监管；利益博弈；中央政府；地方行政部门

中图分类号：F301.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）32-0041-02

引言

近年来，中国房地产业整体供求失衡，造成房价日益高涨，既严重制约了人民生活水平的提高，也阻碍了拉动内需政策的实现。究其供求失衡原因，表面上看是土地批租市场中存在着政府的绝对垄断，但更深层次的原因是部分地方行政部门利益与中央政府利益之间存在巨大差异，导致宏观调控政策并不能在实际中得到切实贯彻。

在分税制改革后，特别是2002年重新分配了财税比例“中央大头，地方小头”之后，某些地方政府的财政收入逐渐捉襟见肘。面对日益增加的社会公共开支，地方政府急需寻找新的收入来源。而中国现行土地制度的缺陷正好使得实行“土地财政”成为其增加财政收入“最好最快”的方式。例如，某些地方行政部门通过低价出让工业用地来吸引投资，赢得税收；高地价出售住宅用地，获取巨额一次性土地出让金，并带动物业税和房地产税激增；利用土地抵押贷款为城市基础设施建设融资等等。由于中央政府只拥有土地的名义所有权，土地的实际使用权和其他处置权更多地是被地方行政部门所把持。所以，一旦中央对于土地出让的监管力度不足，某些地方行政部门出于对财政收益和官员政绩的追逐，必然会忽略它所代表的社会整体利益，狭隘地追求自身局部、短期的收益。

土地出让问题应该如何加强监管，如何在政策制定层面杜绝违规现象的出现？这需要首先分析博弈双方各自的利益诉求。

一、土地出让市场主体的利益诉求

（一）中央政府的利益分析

中央政府作为国民利益的代表，与国家利益有着高度一致性。中央政府会更多地从国家全局利益的角度出发，关注于GDP　总量与质量、宏观经济的可持续发展、物价水平、居民福利水平、社会稳定等。中央政府可以通过立法、规划和指令性手段进行干预，调控地租、地价（比如调整土地出让金的首付比例等）、利率和税收，以此保障土地的使用权权益并公平分配土地收益，确保土地市场良好运转。

（二）地方行政部门的利益分析

某些地方行政部门作为地区利益的代表，更多以“经济人”思维谋求地方利益最大化，看重本地区局部的、短期的利益目标，如当地GDP　增长率、基础设施建设、土地收益对财政的贡献等。在土地市场中，地方行政部门除了一方面完成中央政府布置的各项经济发展指标，如促进国民经济增长，上缴税收，保障人民基本住房权利等，另一方面通过土地计划、城市规划、地价监控等手段调控当地实际土地供给数量、区位、结构、价格，以获得土地出让金以及各种土地税费收益。此外，当前对地方官员的评价是以当地GDP增长幅度为度量的，所以地方官员出于晋升考虑也有追求本地经济短期繁荣的极大动力。

二、中央政府与部分地方行政部门的土地利益博弈

中央政府与地方各自利益诉求的不一致导致无法产生制度性均衡，双方的非合作博弈在所难免。由于目前土地出让市场的法律规范的不完善，中央对地方行政部门的监管与约束仍主要靠国土监管部门来完成，所以，本文主要分析代表中央利益的国土监管部门与某些地方行政部门的之间的利益博弈。

（一）博弈的基本假设

本文提出了三个接近现实情况的经济学假设：　a.地方行政部门是理性人，追求利润最大化，存在机会主义行为；b.信息不对称或不完全情况下地方行政部门的违规行为有可能未被查处；c.代表中央政府的国土监管部门是社会理性人，追求全社会的利益最大化。

（二）博弈模型的建立

（三）双方博弈策略的选择

在上述的一次纯策略博弈扩展式中，不存在纳什均衡。在代表中央政府的国土监管部门和地方行政部门都是理性人的假设前提下，进一步研究他们在混合战略下的行为选择。

1.部分地方行政部门的最优行为选择

2.中央国土监管部门的最优行为选择

三、结论与政策建议

根据上述混合博弈的分析，对于某些地方行政部门来说，其违规或违法动机很大程度上来源于在当前制度环境下该行为所产生的、超出正常行为的得益远大于违规行为被查处后所受的损失。所以首先应提高对违规行为的处罚力度，即增大地方行政部门违规行为被查处后所受的损失-E，并要做出具有实际效力的承诺行动，增强其置信度。其次，降低地方行政部门违规行为的收益D，使某些地方行政部门由于无利可图转而自觉维护市场秩序。最后，提高监管部门的工作努力程度，加大监管和查处的频率p1q1。

对代表中央的国土监管部门来说，其监管行为的选择或监管绩效很大程度上取决于监管部门的激励及约束机制。若某些地方行政部门违规而没有被监管部门发现，监管部门虽会在某种程度上声誉受损，但地方违规行为的直接受害者是其他相关利益群体，国土监管部门的切身利益损失并不大甚至还有好处（比如权力寻租）；再者，监管部门即使查处了违规行为，并不能改变自身经济收益，因为当前监管部门人员收入与其业绩的优劣并无直接联系。因此，从理性人角度看，监管部门的激励程度相当低（仅有精神层面上的激励与约束）。所以，要激励监管部门履行职责就是要有效提高（g+h）的值。建议将监管绩效纳入国土监管人员的工作业绩考核指标中。若查处到某地方行政部门违规批地就按挽回的国家损失额度的一定百分比给予提成奖励，反之，若所监管地区出现了违规事件就处以国家损失额度一定百分比的责罚。只有建立具有实际意义的激励机制，才能使监管部门的监管有效。在激励的同时，要给予监管部门更大的监管权力，并对监管部门的人员实行垂直管理，以降低他们调查与处罚某些地方行政部门的成本。

结束语

在土地出让市场中，中央政府与某些地方行政部门博弈的原因归根结底是由于制度缺陷造成双方利益诉求不同。要改变这样的博弈局势，短期来看是要调整地方行政部门违法用地的收益成本结构，使其被查出后所受损失（下转85页）（上接42页）值远大于违规得益值并进一步激励监管部门加大对地方土地违法事件查处力度。但从长远来看是要转变地方行政部门经济上和政治上对短期逐利的“土地财政”路径的依赖：一方面地方政府可尝试发行地方债、市政债等债券，缓解财政压力，另一方面需完善中央对地方行政部门政绩评价体系，不唯GDP而论，增加社会满意度等民生性指标。这样才能从根本上促使地方行政部门的利益目标逐步向中央靠拢并最终一致，变双方博弈为合作共赢。

参考文献：

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[2] 王子龙，等。房地产市场信息不对称的动态博弈[J].系统工程，2008，（12）：8-13.

[3] 张维迎。博弈论与信息经济学[M].上海：上海人民出版社，2004：58-66.

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[5] 杨建荣，孙斌艺。政策因素与中国房地产市场发展路径[J].财经研究，2004，（4）：130-140.

土地市场分析 篇3

【关键词】 城市土地市场 调控路径 系统动力学 效应

一、问题的提出

为了解决城市土地市场运行过程中出现的部分产业过热、土地粗放利用、房价非理性上涨、固定资产投资规模偏大、地方重复建设等问题，国家陆续出台了多项调控政策。那么，政策效应的发挥程度如何？又该采用何种方法度量？这些问题早已融入国内外学者的视野中并被给予了越来越多的关注。国外学者多从土地利用规划、土地开发管制的视角，对城市土地市场的需求调控展开研究。他们一般采用计量经济学的分析方法。多数学者认为，政府的需求调控在达成政策目标的同时产生了大量的及潜在的后果，如增加土地开发强度，制约土地消费者的选择，引起地价和房价的上升，影响市场均衡、市场效率和社会公正。国内学者多注重对城市土地市场供给调控的研究。基于土地制度和土地市场发展进程的不同，国内外学者对城市土地市场调控的研究有所侧重，但其研究结论较为一致地表明供给、需求、价格具有不可割裂的相互作用关系及数理关系，而且宏观经济运行态势、社会发展前景、市场波动程度、政府决策目标决定了三者的变化区间及影响水平。因此，在借鉴学者们计量分析结果的基础上，本文拟选用系统动力学方法（System Dynamics，简称SD），以其高阶次、非线性、多重反馈的研究长处，构建城市土地市场供给调控、需求调控、价格调控路径的动态仿真模型，获得它们行为特征的趋势性描述，以反观宏观框架下政府调控目标的实现程度和调控策略的施行效果。

二、研究设计

1、研究方法

SD模型，是从问题的确定开始，通过识别与问题紧密相连的系统边界，描绘主要变量的因果关系，建立系统流程图并转换为系统动力学方程组，最后求解并分析评价。根据系统分解原理，可将研究的系统S划分为p个相互关联的子系统Si（i=1，2，…，p），则数学表达式为S={Si=｜i=1，p}。子系统由基本单元、反馈回路组成，它包含三种基本变量：状态变量（Level Variable）、速率变量（Ratio Variable）和辅助变量（Auxilliary Variable）。系统动力学的一般数学表达式为：

=P?R （1）

RA=W?LA（2）

式中：L为状态变量向量；R为速率变量向量；A为辅助变量向量；为纯速率变量向量；P为转移矩阵；W为关系矩阵。

将一阶微分方程式（1）写成差分形式可得：

Lk=Lj+T?P?Rjk （3）

式中：k和j是时间下标；T是k与j1的时间间隔，即通过P矩阵与jk时间段内的速率变量Rjk及T的乘积，将j时刻的状态变量转移到下一刻k的状态变量Lk，所以称P为转移矩阵。W则反映了变量R与L之间以及A本身在同一时刻上的各种线性和非线性关系，因此称W为关系矩阵，P和W可以是常系数阵，也可以是随时间变化的变系数阵。

2、研究假设

政府调控必须符合我国人多地少、土地资源极度稀缺的特殊国情，还必须符合培育和完善城市土地市场以及兼顾公平和效率的特定职能，故在研究假设中突出“以供定需”及市场规律的重要性。

假设1：供给调控对需求调控有正向作用。假设2：需求调控对价格调控有正向作用。假设3：价格调控对供给调控有正向作用。假设4：供给调控、需求调控、价格调控在市场机制及行政机制的双向作用下运行。根据以上假设，建立起供给调控、需求调控、价格调控之间的因果关系，进而合理设置变量、参数并赋值，通过物质流及信息流把各变量及参数（在模型中表现为状态变量、速率变量、辅助变量及常量）连为整体，形成完整的建模过程。

三、研究过程

1、研究对象及数据说明

土地市场分析 篇4

关键词：寻租 行政行为 博弈 制度创新

租金一般而言是指为了使用不属于自己的一件工具或某个设备的一部分而需要支付的费用。在其他时候，租金是指一项资产所得到的超出其最佳选择性收益的一部分回报，这一概念时常被称为“ 经济 租金”，在本文中，“租金”是“政府行为所创造出来的经济租金”的简称。

我国的土地市场发育还不完全，存在许多 问题 。其中，政府与开发商之间的寻租活动就是一个值得注意的问题。在房地产热中，受巨大的经济利益的驱使，许多社会团体、事业单位、个人，纷纷卷入土地经济活动中。

政府与开发商之间寻租活动的博弈

在土地市场上，往往是国家制定规则，在规则的框架下，国家以“行政权的单方性与强制性”以及“行政行为单方意志性与强制性”施加影响，从而使博弈参与的其他方往往在国家提供的强制性的制度面前被设定和约束自己的选择空间。而行政过程是一种扁平结构，是单方性、强制性的，区别于司法过程的三维空间。在土地市场上，政府与开发商的博弈焦点体现在对开发商的授权上，由于此种授权在某种程度上可实现经济利益的低成本或零成本，所以获取这种授权就成了开发商在对政府博弈中的现实目标，授权过程同样是个行政过程。

在行政过程中，相对方(开发商)与公务员之间展开面对面的博弈，但在 理论 层面所设定的行为模式中，相对方却是与以组织形式出现的行政主体之间进行较量，这种非对称性，或者错位，可能为非正当博弈的滋生与膨胀留下空间——或者行政机关进行机构寻租，或者公务员利用权力设租、寻租。由此可见，历经了“行政主体——行政机关——公务员”这两层信息非对称性的委代关系，公务员或者因收取租金而不能与相对方进行正当博弈，或者疏于激励与制约而不愿与相对方展开博弈，这毫无疑问地会导致公益目标不同程度的落空，并殃及第三者(在此博弈中为被征地农民)的利益。 进行逻辑分析后不难发现，如果参与人1不寻租， U22=0，即参与人2不能以灰色手段获取利益；若参与人1寻租，则 U23<>U13，为了进一步分析，我们假设参与人l和参与人2均为纯粹的本位主义者，因此，任何的可能获利机会没有抓住的话就是损失，因此，U12<0，U21<0。 由此可见，该博弈是一个混合策略博弈问题，即参与人1与参与人2是随机选择其策略的，他们的策略有一个概率分布。

如果把参与人1不寻租得益由U12降为U12`，即如果不采用完善制度、加大惩罚力度而有较多的漏洞存在，那么参与人2使用灰色手段的概率会由Pt*升为Pt。如此参与人2首先会选择使用灰色手段而长期仍会选择混合策略。其使用灰色手段的概率升为Pt。同理，如果采取相应手段，如完善制度，加强监督等，参与人2的寻租概率会由Pg*降为Pg。所以，就 目前 而言，某些开发商正是利用了制度漏洞和某些政府官员的寻租行为，采用了灰色手段获取极大利益，这种趋势无论 在短期还是长期，若不改变的话，参与人1寻租概率与参与人2使用灰色手段的概率都会在一个较高的水平上徘徊。而这种情况造成的后果是殃及第三者(被征地农民)，而且作为国家利益代表的参与人1的寻租行为还会造成国家资产的大量流失。然而如前文所述由于任何行政都具有程度不同的自由裁量空间以及行政主体对机会成本的考量，政府在机制创新上明显动力不足，这也是政府相关部门在征地过程中不能完全代表公益且严重忽视征地户利益的原因所在。

消除土地市场政府寻租行为的措施

寻租活动产生的主要根源在于制度缺陷，即从计划 经济 向市场经济转化过程中的制度缺陷。只要制度上存在“租”，就会产生寻租现象。所以最根本的解决办法就是要进行制度创新，或制度的再安排，也就是通常说的改革。从我国的具体情况来说，具体可以采取以下措施：

完善市场竞争机制和价格机制。对土地市场的供求活动应尽可能通过市场进行，严格控制市场上非均衡状态下的排它与独占行为等，只有这样，才能使我国在制度创新过程中有效地消除租金存在的基础，从而使政府在行使其经济管理职能时更加具有透明度和公开性。

加快行政决策法制化的步伐。建立具有强大威慑力的事前监督和事后惩罚机制。事前监督是要提高公共权力运作过程的透明度，以便于监督，防止公共权力的非公共运用。事后惩罚是指要提高寻租活动的私人成本，立法规定从重从严惩处非法创租、寻租活动。

采取对政府官员实行“裁员加薪”的办法，从而达到“高薪养廉”的目的，从而提高政府官员的人均 社会 贡献率和与之相对应的工资率。另外，通过加薪可以使政府官员的社会贡献率大幅度提高，这在客观上提高了政府官员创租、寻租的机会成本。

充分运用道德制约。使政府官员内心深处有明辨是非的道德意识，因而对寻租产生一种内在的厌恶感，从而改变其偏好体系和效用函数。

土地市场分析 篇5

1问题的提出

从城市发展的历史看，城市规划起源于土地市场的失效，其核心问题是处理土地使用的关系。而在中国的城市建设大潮中，本应当跟上城市新形势、新趋势的城市规划，总是“迟到一步”，在土地之争中“被开发商牵着鼻子走”，出现了“房地产开发引导城市规划，规划迁就开发”的怪现象，城市规划已经在土地开发中失去了话语权。面对种种诸如此类的现象，我们不禁要问：为什么城市规划在土地控制市场竞争中总是处于下风，处于被动局面？城市规划的“龙头”地位该如何体现？在济南举办的首期“规划名家讲坛”上，邹德慈院士提出了这样的意见：“城市规划不能被开发商牵着鼻子走！代表公共利益和体现政府行为的城市规划必须具备驾驭市场经济包括房地产开发的能力，以弥补市场失效。”“规划无用论”成为开发过程中普遍的思想认识，这不能不说是一种悲哀！城市规划工作者在呼吁给予规划公正待遇、要求别人对规划正眼相看的时候，是否也应当对城市规划自身理论及应用研究方面的缺失进行反思呢？在此背景下，加强规划师自身的专业修养和理论应用的研究成为必然趋势。为找出规划在控制土地乏力背后的原因，我们不妨围绕规划控制的核心—土地，重新回顾现有的规划过程，尤其是土地开发运作过程，审视规划师在构想美好城市时的理性缺失。在此探讨的土地开发运作，也可以称为土地运营、土地经营，主要是指围绕以土地为空间载体而展开的一系列经济经营、开发建设活动的总称，其范畴涉及土地经济和土地经营两个层面，涉及规划编制、规划管理、城市开发、房地产市场等多个方面。本文着重对城市规划编制和管理当中的土地开发运作进行分析。

2城市规划中的土地开发运作分析

2.1城市规划制度对土地开发运作不够重视

2.1.1规划编制制度的引导性偏差在城市规划领域可以分配的最重要的社会资源是城市土地的开发权及在城市土地使用关系上建立起来的城市空间经济关系。在国家的现行规划体系框架中，各层次城市规划编制多重视物质环境层面的技术性工作规定，促使片面依靠空洞的平面构图企图创造优美的城市环境现象的出现，而以美感和视觉效果为出发点划分的地块及确定的建设开发强度，由于缺乏理性的土地开发建设的经济分析，常常是偏离和违背土地市场经济规律的。城市规划法和城市规划编制办法仅对修建性详细规划提出“应当进行综合技术经济论证”的要求，而对于其他城市规划编制中的经济分析要求仍然是一片空白，导致规划编制缺乏经济理论的支持。因此，如何切实遵循土地开发运作的经济规律，将会对规划成果的权威性和可操作性造成影响。

2.1.2规划编制专业人员配比缺陷根据《城市规划编制单位资质管理规定》，甲级城市规划编制单位关于人员配比的要求中，仅对“建筑、道路交通、园林、市政、环保”这些“其他专业人员”提出相应要求，缺乏对经济、土地、房地产类人员的硬性规定。甲级城市规划编制单位尚且如此，更不用说人员构成不甚完整的乙级、丙级城市规划编制单位了—为了减少单位自身的成本开支，对于“可有可无”的土地专业人员一概拒之门外了，更谈不上什么“参与”了。

2.1.3注册执业考试大纲的要求欠缺根据《注册规划师参考教材》，城市规划相关知识科目包括建筑学、城市道路工程、城市市政公用设施、信息技术、城市经济学、城市社会学、城市生态与环境等，尚未纳入土地开发运作方面的内容。

2.2传统计划性规划编制的影响传统计划性规划强调对指标的控制，忽视对城市土地开发运作的弹性理解。对于城市土地发展规模的确定，依然沿袭传统的人均用地需求指标，核算城市建设用地的需求总量，忽视土地市场供给、吸纳的能力，不重视对城市土地投入和产出的财政金融预计，导致城市规划失去市场指导能力或指导性不强。对于土地用途的确定，传统计划性规划更多的是考虑城市用地的适应性和兼容性，“较少考虑土地价值的实现，对城市土地开发缺乏深入的费用效益分析”，由此产生了不符合房地产开发的经济技术前提，导致城市规划成为一纸空文或需重新修订、调整用地性质和指标现象的出现。对于城市土地结构的确定，传统计划性规划则强调土地利用结构与规范的协调平衡，仅仅反映出土地与环境、性质、产业结构的大致关系，且多以静态分析为主，“缺乏对土地利用类型新城发展和地域分布规律的研究，对不同土地类型空间的替代、时间演替规律缺乏深刻的认识”，导致城市规划适应性差、弹性小。

2.3部门分权化管理下的土地决策信息分离土地管理、房地产管理和规划管理等部门相分离，上下级政府部门的权力分化，形成土地管理控制的多元化，导致规划师在对土地的话语权“争夺”中成为配角，由此产生漠视土地的态度。虽然大部分规划师缺乏这些掌握在土地管理部门、房地产管理部门的土地信息，但是规划师们心安理得地解释为“这是其他部门的事情”，这也使得土地沦为城市规划师的“纯臆想”空间载体。

2.4规划者缺乏土地经济意识和理论指导

2.4.1规划师对城市土地价格和价值的漠视虽然城市规划师的工作对象是城市中最重要的资源—土地资源，但是众多的城市规划工作者仅知道土地的重要性，对于掌控在自己手中的土地地价不甚了解，甚至还没有一般城市开发商的眼光独到。规划师普遍缺乏对城市土地开发运作的认识和研究，成为数字计算的工具，整日埋首于经济技术指标、用地平衡表的计算之中，无暇进行土地成本和规划方案的经济核算。其结果不是导致城市用地低效使用，就是导致规划在实施时因随意变更容积率或其他规划条件而失控。

2.4.2房地产开发风头正劲，规划师成为其傀儡如今，声势浩大的房地产开发，也培养了一大批较具“趋利性”的规划师，规划沦为“看菜吃饭、就汤下面”的纯技术性工作，其中的深层次原因是：规划师没有成本核算和经济价格的概念，丧失了在规划中的主动权。

2.4.3对于相关部门的政策性、规范性文件不甚了解众多的城市规划师对于土地、房产部门的相关政策性、规范性文件不甚了解。比如，建设部制定的《房地估价规范》及国土资源部制定的《城镇土地估价规程》、《土地地价评估报告范本》、《城镇土地分等定级规程》等政策性、规范性文件，规划师知之甚少。通过对上述城市规划指导法规、编制过程、部门管理和规划者自身的分析，可以将城市规划土地开发运作中的不足归结为四个方面，即城市规划法规中对土地运作指导性不足、规划编制缺乏面对市场运作的措施、管理部门存在信息分割和规划师缺乏土地开发运作意识。归根结底，存在这些不足的主要根源在于城市规划中缺乏土地开发运作的经济观念、土地开发运作的理论支持和恰当的土地开发运作程序。除了在强调城市规划中提高土地开发运作的经济观念外，更重要的是要开展对城市规划中土地开发运作理论及其应用的研究，这正是本文探讨的主要目的。

3土地开发运作理论梳理

目前，城市规划正从传统的“空间控制主导”转向“利益控制主导”，城市规划正逐步“通过对土地开发利益的控制”达到城市和谐开发建设的目的。城市规划如何具备驾驭房地产开发的能力，协调好城市房地产开发和城市公共利益的关系，避免市场失效呢？笔者认为，这种能力应当建立在对城市规划自身和相关理论的研究和补充完善之上，因此应当进一步进行规划学科和土地学科的交叉应用研究，将土地学科当中有关土地开发运作的理论引入城市规划学科，构建、补充和完善城市规划当中的土地开发运作理论框架。针对现有土地学科理论庞杂的情况，应当从土地学科及其理论梳理上着手，整理出一套符合现今“务实性”城市规划的辅助工具性理论。

3.1现有土地学科理论分类综合学者们的研究可知，以土地为核心的较完整系统的学科理论有土地资源管理理论、土地开发理论、土地经济理论、土地评价理论等十数种。

3.2城市规划中土地开发运作理论

3.2.1理论分类研究与城市规划密切相关的土地理论可以分为四个部分：土地制度理论、土地管理理论、土地评价理论、土地开发经济理论。

3.2.2在城市规划应用中的对应分析土地开发运作理论在城市规划当中的应用非常广泛。理论应用的关键在于明确在各层面城市规划实践中如何融入土地开发运作的理论，应当在不同类型规划中适当扩展内容，增加土地开发运作方面的经济、运营指导。例如，在城市战略性、概念总体规划当中，应当增加分析土地级差受益的形成、发展与地域分异规律研究专题，强化土地利用规划对地价的影响；在城市实施性规划中，应当量化分析规划控制的土地出让收入与城市基础投入的关系、土地结构调整产生的土地市场收益变化、土地成本对企业投资发展的影响等；在旧城改造规划当中，应当加强对土地权属关系与土地收益分配之间关系的研究。(1)在城镇体系规划当中的应用：土地管理层面主要探讨区域土地利用规划与城市总体规划协调、土地信息管理、用地类型的区划、土地规划管理等方面的内容。(2)在城市战略性规划、总体规划中的应用：在土地类型经济承租能力分析基础上，明确规定各种性质用地的合理比例，确定进入土地市场的产业用地和房地产开发用地之间、不同性质用地(如公共设施、居住、工业、绿化、道路、市政设施等)之间的结构比例，并进行用地地价、土地级差分布研究，分析城市不同建设阶段用地需求，预测伴随着城市土地规划实施和土地结构调整带来的土地市场条件变化。(3)在控制性详细规划中的应用：这是城市规划控制土地开发运作的关键层面。应当基于土地既定地价水平和地价详细区划，进行土地的投入产出分析、土地收益与基础设施投入比较、土地规划与基础设施承载能力分析，核算土地成本与开发企业投资的基础上编制规划方案和控制指标，追求土地利用的最高配置率。(4)在修建性详细规划中的应用：进行以房地产开发为主的综合经济分析论证和土地收益分析，突出城市公共利益的需求，避免所谓的“业主规划”的局部性和短期性，力求实现开发商经济利益和城市公众社会利益的协调。

4在实践中的理论应用要点分析

在城市规划中，影响土地开发运作的关键性因素既有土地经济的因素，也有城市规划内部编制操作的因素，这里着重讨论土地地价与控制性详细规划两个要点。

4.1城市规划应重视对土地价值的评估

4.1.1明确地价及影响因素地价和地价管理随着土地使用制度改革和土地市场的建设应运而生，作为能够灵敏地反映土地市场变化的“晴雨表”，地价及地价管理在土地资源管理及土地市场建设中发挥着越来越重要的作用。在土地开发运作理论中，地价也是土地权利和土地收益的购买价格，是土地所有者权益的体现。

4.1.2城市规划应当加强土地的价值规划土地的价值规划是指土地在由生地转变为熟地的过程中，通过现状价值梳理、潜在价值评价、开发价值附加三大要素来确定土地开发的综合价值。这是一项系统工程，对土地运营的最终结果有着极其重要的影响，也是二级市场开发能否成功的决定性因素。城市规划应当结合土地开发运作理论，在土地一级开发中首先要确定土地的开发方向——选择适合的用地物业类型，再根据区域内相同物业类型的二级市场表现来估算所开发土地的现状价值。更重要的是，应当预测土地的增值效益，城市规划通过对土地潜在价值——增值效益的客观评价，为政府进行正确的战略抉择提供参考，防止房地产开发的投机行为。根据土地开发运作理论，我们可以从两个方面评价土地的潜在价值：一是城市空间的发展；二是区域产业的发展。通过以上分析，可以客观地预测待开发土地未来在二级市场的价值，并以此反推得出一级土地开发的潜在价值评价。

4.2完善控制性详细规划编制的内容控制性详细规划目前重视物质环境层面的技术性工作，缺乏对土地开发建设的理性的经济分析，鉴于此，本文围绕土地开发运作理论提出完善控制性详细规划编制内容的几点建议。

4.2.1根据土地开发运作理论完善控制性详细规划编制内容体系根据上述土地开发运作理论的四部分内容(土地制度理论、土地管理理论、土地开发经济理论、土地评价理论)，建议调整控制性详细规划的编制内容，即控制性详细规划的编制内容由控制体系建立、开发管理体系建立、政策框架构成三个部分组成。(1)控制体系建立：主要围绕控制性详细规划的传统核心内容展开，建立规划控制的内容和指标体系。内容层面是指控制性详细规划所控制的要素。指标体系是指针对所控制的内容而建立的由一系列相关的、具有较为明确的专用数量性名称和具有较强可比性的指标构成的体系。(2)开发管理体系建立：控制性详细规划应当控制的是开发的经济利益，而不是追求规划的单纯视觉美感，因此在规划编制当中应当加强对开发项目的管理和对开发的经济、利益分析。(3)政策框架构成：通过控制性详细规划的立法程序，将规划文件上升为行政管理和城市开发必须遵守的法律文件，使行政工作有法可依、城市开发有章可循。

4.2.2加强土地开发运作的经济分析在市场经济条件下，由于城市开发要素(土地、建筑等)在空间分布上的不均衡，城市土地存在级差地租，因此应加强控制性详细规划中有关土地开发运作的经济分析，并将其作为规划内容的重要组成部分。在规划设计方案的基础上，遵循土地利用最优、估计最不利的原则，针对城市开发这一经济活动进行经济效益分析，估算典型地块的投入产出，在满足城市规划基本原则的基础上，按照该地块的市场投资导向，调整规划方案所涉及的控制指标，提高规划的经济性和可操作性，保证规划的顺利实施。

我国土地市场的发展现状与对策 篇6

【摘要】：由于我国城市土地资源管理体系尚不完善，不利于我国的可持续发展路线。通过分析我国土地市场的现状，提出了改变土地市场混乱现状的合理性建议。

【关键词】：土地市场；现状；管理；法律机制

中图分类号：D9文献标识码： A 文章编号：

0、引言

土地市场存在的问题是我国土地市场尚不成熟的表现，相信随着我国社会的改革和发展不断深化，我国的土地市场也将臻于成熟。

1、我国土地市场现状

1.1、土地利用率相对较低

土地利用率低主要是土地闲置造成的，而且带来很大的经济损失。土地闲置有两种情况，一种是政府予以收回，却又未能及时找到新的使用方。另一种情况是企业取得土地使用权，但是不进行完全的开发，从而导致部分闲置。

1.2、相关约束机制缺乏，土地市场混乱

土地是最为重要的资产，土地收益往往被地方政府作为预算资金使用，成为地方财政的重要渠道，也是维持城市运营资本的重要来源。由于城镇发展水平低，基础设施建设较为落后，地方政府往往靠土地收益，弥补城镇建设的资金缺口。

1.3、部分地区的土地二级市场比较混乱

在土地二级市场中，目前还存在着土地投机、股权转让等不法行为，并多发权属纠纷。该领域研究的缺乏、相关法律法规的不完善也是重要原因。

1.4、地方政府存在大规模征收农用地现象

由于农地取得费远低于城镇土地价格，征用农地再出让可获得较大的土地用途转换差价，而城镇内部拆迁费用高且难度大，地方政府一般都热衷于增量土地出让。对于 “谁卖地谁得益”、“多卖地多得益”的土地收益分配办法，对区县政府的供地行为没有约束作用，反而刺激了区县政府将农地转化为城镇土地的欲望。

1.5、土地增值收益的分配不明确

从法律意义上讲，土地的增值属于土地的附属物，应当归所有者所有，但在现实中，土地使用方所获得的增值收益并不是由土地本身获得，而是基于土地的用途依靠自己的财产获得，那么对于土地增值收益中要分配给土地所有者的比例则难以确定。

1.7、缺少明确的法律保证土地产权

到目前为止，我国土地产权没有形成完善的法律保障体系。在此背景下，土地寻租机制便发育起来。对于寻租者来说，一旦获得了排他性的土地产权，实际上就得到了一种类似法律上的垄断产权，这种垄断产权可以通过交换而获得巨额租金。政府部门在进行土地产权安排和重新分配的过程中，往往通过寻租活动来追求自己的利益。从这一角度来看，设租者即政府部门本身也是寻租者，他们可以从自身利益出发视不同的对象来设定租金水平。

2、改变我国土地市场现状的对策

2.1、土地利用的集约化

要提高单位土地面积的产出率和土地利用率，使土地利用包括耕地、草地、建设用地、生态涵养用地等更加科学合理。为了达到这一目标，必须把市场和行政两种手段有机结合起来，既发挥市场配置土地资源的基础性作用，以利于实现土地使用效益的最大化；又利用规划、政策、法律等手段的调节作用，满足不同收入人群和不同用途对土地的需求。

2.2、发挥约束机制职能

要进一步加强监督检查力度，提高土地管理配套措施和体制机制。修订和完善土地管理法规和政策。坚决制止滥用征地权。加强耕地保护，节约土地的公众教育，提高人们的紧迫感和保护耕地，节约用地意识。要加强全国土地管理信息系统。综合运用各种技术手段，建立和完善土地管理网络信息系统，完善的奖励机制，进行土地动态监测和综合管理。要强化地方政府的土地管理能力。土地管理纳入重要议事日程，建立健全评价体系，土地保护和激励机制，实行最严格的制裁，对违法建设高尔夫球场和别墅会受到严厉的惩罚。我们应该大力加强执法监督和检查。对于必须严格执行土地管理法律，法规，以任何理由修改。建立健全土地和耕地定期检查、动态巡查、不定期抽查责任制，及时发现问题，实行最严格的责任追究制度。

2.3、明确地方政府在土地市场扮演的角色

很多问题的根源大多是地方政府在土地市场中的角色转变造成的，需要改变地方政府在土地市场中的角色。应由地方政府土地出让的“卖家”身份变为协调土地出让的“中介机构”，用地方可以向地方政府提出用地申请，如需要农村集体土地出让，地方政府组织相关农民与用地方，对土地出让金和耕地补偿进行谈判协商，这样农民从被动接受者的地位变为与用地方平等的地位，可以以独立法人的资格与用地方讨价还价，而只有这种没有权力关系的市场关系才会有平等的经济主体。

2.4、合理分配土地征地补偿

财政、审计、国土、监察等部门对补偿费的拨付、发放和使用情况进行监督指导，对农民进行培训，提高再就业水平和能力，帮助农民引进先进的农业科学技术，更新品种。总之，土地补偿收益必须进行合理的分配和使用，真正实现农民的权益。

2.5、完善相应的法律法规

明确的法律法规为各种行为提供了依据和规范，当然其前提条件是有违法处置的机构与之相配套。例如，相关法律对“公共利益”的界定、农村土地征收补偿标准、土地增值收益的分配作出更进一步的明确规定。

2.6、社会公众媒体监督，政务公开明朗化

在今后的管理工作中，应严格执行国家规定，建立土地市场信息制度，做到公开土地出让计划，公开土地出让信息，公开竟价，公开出让结果。同时将违法用地情况进行公告。出让成交结果、违法用地信息、土地登记发证、基准地价等信息可随时公开查询，实现资源共享，减少公众的信息获取成本，有助于提高土地管理工作的透明度，接受社会公众和媒体的监督。

2.7、加大土地市场的监管，包括对市场行为和政府行为的监管

对土地市场进行监管才是各地方政府在土地市场管理中的工作重点，严厉打击土地投机现象，对土地闲置严格依照《土地闲置处理办法》进行处理。但是市场的行为可以由政府进行监管，而政府的行为由谁监管，这在我国一直是一个难题，需要有效措施进行应对。

3、结束语

综上所述，土地市场的发展是建立社会主义市场经济新体制的重要内容，基于我国土地市场的发展进程及所暴露的问题，探讨了促进我国土地市场发展的途径，保证土地的可持续利用。

参考文献

[1]杨庆媛。中国城镇土地市场发展问题研究[D].2010.

[2]霍长宝。天津市土地市场发展对策研究[D].2008.

[3]常丹青，刁承泰。重庆市江津区经济发展与土地利用结构变化互动关系研究[J].国土资源科技管理，2009(06).

土地市场分析 篇7

【关键词】土地市场建设；基本经验；关键问题

【中图分类号】F293.2　【文献标识码】A　【文章编号】1002-736×(2012)05-0029-03

1987年，深圳市分别以协议、招标、拍卖的方式出让了三宗土地，开创了市场配置土地资源的先河，1988年《中华人民共和国宪法修正案》增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定，为土地市场的形成与发展奠定了法律基础。经过二十年的发展，中国土地市场建设取得重大成就，对建立和完善具有中国特色社会主义市场经济体制，促进土地资源的优化配置和节约集约利用，落实耕地保护基本国策，加快工业化、城镇化进程起到了积极而重要的作用。

就土地市场发展自身而言，从1979年国家颁布《中外合资经营企业法》规定对外资企业收取场地使用费算起，迄今我国土地市场建设和发展已经走过三十多年。从1988年《宪法修正案》“土地使用权可以依照法律的规定转让”为土地市场建设的全面展开奠定法律基础算起，也已经二十多年。在此过程中，各级土地行政主管部门和相关部门借改革开放的强大动力，不断深化土地使用制度和土地管理制度改革，有力地推动了土地市场的建设，取得了巨大的成就，积累了丰富的经验。但同时在土地使用制度改革以及土地市场建设三十年实践中也遗存着不少尚未解决的问题，这些问题大都是困扰实践和理论的焦点、难点，也急需总结、研究和破解。

这些情况表明，我国土地市场建设和发展已经进入了攻坚阶段。要实现土地市场建设多种目标、平衡各种利益诉求、破解新老难题，必须认真总结改革开放以来我国土地市场建设的发展状况、基本经验和关键问题，这对于我们立足全局谋划工作，具有重大的历史和现实意义。

一、我国土地市场建设经历的三个阶段

我国土地市场是随着土地使用制度改革的不断深化而逐渐形成并日益完善的。从改革开放到今天，我国土地使用制度改革和土地市场建设经历了三个阶段，每一个阶段都有其特定的改革目标、任务，以及需要解决的特定问题。

第一阶段，1978年至20世纪80年代末，是土地市场萌芽阶段。这一阶段要解决的特定问题是在土地所有权、使用权不能流转的前提下，为适应对外开放、缓解城市建设资金不足，探索土地有偿使用的问题。其标志性事件为1979年国家颁布《中外合资经营企业法》和深圳、广州、抚顺收取场地使用费。这时的土地市场处于萌芽状态，土地有偿使用的探索还建立在土地行政划拨制度的基础之上。1988年，《宪法修正案》明确“土地使用权可以依照法律的规定转让”，为土地使用制度改革的深入发展和土地市场建设的全面展开奠定了法律基础。

第二阶段，20世纪90年代十年间，是土地市场初步形成阶段。这一阶段要解决的问题是克服划拨方式配置土地的低效率，促进土地资源的合理利用和优化配置。改革的目标是降低行政划拨配置土地资源的比例，推行国有土地使用权有偿出让制度。其标志性事件是1990年国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1994年国家颁布《城市房地产管理法》，1998年修订《土地管理法》。这一阶段，逐步确立了国有土地出让使用权的产权制度、交易方式和规则，构造了中国土地市场的基本制度框架。

第一阶段，2001年以来，是土地市场规范完善阶段。这一阶段要解决的问题是加强和改善对土地市场的宏观调控和服务监管。其标志性事件是国务院2001年出台《关于加强国有土地资产管理的通知》、2004年出台《关于深化改革严格土地管理的决定》、2006年出台《关于加强土地调控有关问题的通知》、2007年国家颁布《物权法》和2008年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》。这一时期，完善了土地产权制度和政府供应土地的规则，建立了土地储备制度，推行了土地招标拍卖挂牌出让制度，实行了政府公开供应土地制度，建立了运用土地政策参与宏观调控的新机制，健全了节约集约用地的长效机制。

二、我国土地市场建设的重大进展

(一)确立了城镇国有土地市场的基本制度框架

从深圳1987年拍卖第一块土地算起，经过二十多年的发展，我国已初步形成了以国有土地使用权为主要权利载体的土地市场基本制度框架。

在国有土地使用制度改革方面，探索了城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资(入股)等国有土地有偿使用方式，确立了协议、招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权制度，形成了中国特色的国有土地使用权，奠定了中国土地市场的产权基础。在土地供应管理方面，实行了主要包括土地利用规划和土地利用年度计划、农用地转用制度、土地征收制度、土地储备制度、限制用地项目目录、禁止用地项目目录和划拨用地目录等管理制度。在土地价格管理方面，建立了土地价格评估制度，基准地价、标定地价确定和定期更新、公布制度，协议出让国有土地使用权最低价制度，全国工业用地最低出让价控制标准，交易价格申报制度。在土地收益分配管理方面，建立了城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税、新增建设用地有偿使用费等税费调控体系。在服务监管和调控方面，建立了土地市场监测监管和城市地价动态监测系统、土地价格评估、土地登记等市场中介服务制度、土地市场信息制度和土地有形市场，促进了土地使用权规范交易，初步建立了节约集约用地控制和评价指标体系，土地政策参与宏观调控的手段与方法得到完善。